Здравствуйте. Нескольких лет? Это очень рискованная для продавца сделка. Рассрочка на несколько месяцев, в редких случаях - до года еще может быть, если продается сложный объект. Но несколько лет - это больший срок, за который может произойти все, что угодно. С учетом того, что фактически сделка займа будет притворной и никакого перечисления денежных средств от кредитора к должнику не будет, процедура взыскания при условии, что должник перестанет платить будет крайне сложной, несмотря на регистрацию залога. Удостоверить договор займа у нотариуса и взыскать долг по исполнительной надписи не получится по этой же причине - нотариус потребует доказательство возникновения долга (перечисление средств), а его не было. Поэтому, если должник перестает платить при описанной в вопросе схеме, остается только суд с весьма туманными перспективами. Чтобы сделка была менее рискованной, нужно регистрировать залог на ту квартиру, которую вы передаете по договору мены и максимально сокращать срок рассрочки, также необходимо прописать штрафные санкции за каждый день просрочки и четко в обозначить график внесения платежей.

Какая там квартира вам отойдет? Если кв не в залоге ваш покупатель продаст/подарит ее на следующий день и все. Вы с кого взыскивать будете? а если он скончается через день? уедет на ПМЖ за рубеж? Как вообще можно планировать какие то отношения с посторонним человеком на годы в наше время? А если прописанные окажутся инвалидами? Сумма вычета настолько ничтожна по сравнению со стоимостью квартрр что даже смешно говорить. При этом ему надо получить деньги от налоговой а вам не надо судя по всему с его точки зрения.

как верно написал Дмитрий , очень рискованно, и много нервов и рисков , неужели на рынке не нашлось варианта попроще?

Нет, в случае обращения взыскания квартиру вам не отдадут.. )) это не так работает..предложат купить в случае, если никто не купит на повторных, - за 75% от стартовой цены минус сумма долга.. а выписать по решению суда - сможете..но это отдельная история..

Добрый день.
Было бы гораздо проще, если бы Ваше сообщение сопровождалось конкретными цифрами. Попробуем разложить ситуацию исходя из имеющейся информации.
Итак.
Дано: Вы являетесь владельцем Квартиры. Второй человек является владельцем Доли в другой квартире. Стоимость Квартиры больше стоимости Доли на размер Доплаты.
Подусловие: у Второго человека в наличии только половина суммы Доплаты на руках. Вторая половина будет передана через... сколько?
Цель: Вы становитесь собственником Доли плюс Доплата
Второй человек становится собственником Квартиры.
Подзадача: Второй человек получает возмещение НДФЛ в размере 260 000 рублей за приобретение Квартиры.

Проверяем условия:
А у второго человека есть вообще право на этот НДФЛ? Он его платит? Если нет - то и возмещать нечего. Тем более возмещение НДФЛ идет только с года, в который была проведена возмездная сделка. То есть, за сделку, прошедшую в этом году Второй человек может возместить НДФЛ этого и последующих годов (если он не пенсионер - там есть перенос).

Если все ок. Ищем решения.
Вариант 1. Договор мены.
Так как отчуждение Доли - обязательный нотариат, то и отчуждение Квартиры автоматически производится через нотариуса. Стоимость части сделки по Доле - зависит от цены, ограничивается законодательно. По-моему, 20 тыр. Стоимости части по отчуждению квартиры зависит от цены Квартиры и не ограничивается ничем, кроме тарифов нотариуса.
При этом, Второй человек становится собственником Квартиры, Вы - собственником Доли и половины суммы Доплаты. При этом, на вторую половину Доплаты можно заключить договор займа под залог иного имущества и повесить ипотеку на иное имущество с регистрацией в Росреестре.

Плюсы договора мены: если по каким-то причинам одна из частей сделки будет откатываться, то вторая откатится автоматически. Ну, признают Второго недееспособным, вернут ему Долю, Вам - Квартиру и обяжут Вас вернуть полученную сумму Доплаты.
Минусы: те же что и плюсы, но в рассматриваемом Вами варианте, когда Вы подтверждаете, что Доплата получена в полном объеме - Вы должны вернуть полную сумму Доплаты.
Конструкция относительно недополученных денег - то есть договор займа под залог иной недвижимости - будет рассматриваться в отдельном процессе, который Вы должны будете инициировать в связи с невозвратом долга по договору займа.
Минусы дополнительные: проверять нужно не только объекты, участвующие в мене, но и третий объект - иная квартира, которая пойдет в залог. А если там супружеская доля, а если маткап? А если наследники? Он вообще имеет право распоряжаться другой квартирой?

Вариант 2. Два договора купли-продажи.
Договор отчуждения Доли - нотариальный. Договор отчуждения Квартиры - простая письменная (можно через МФЦ). Так как за Квартиру расчет не полный, то в договоре прописывается график платежей и накладывается обременение в пользу Продавца до полного расчета. Расписка продавца Квартиры на сумму цены Доли+половины Доплаты покроет нужную сумму для возмещения НДФЛ? У нового собственника на руках остается расписка о полной оплате Доли.
Плюсы такой системы: не нужно городить огород из кучи документов. Проверять только объекты, участвующие в сделке. Меньше нотариальные расходы.
Минусы - это две независимые сделки, и если сыпется одна, то вторая имеет шанс устоять.

p.s. По договору мены, если ввести в договор мены оценочную стоимость объектов, то цена Доли + половина Доплаты тоже может потянуть на необходимую сумму, достаточную для получения возмещения НДФЛ, но с налоговой придется повозиться, доказывая, что цена доли является частью оплаты. Они обязаны принять цену доли в качестве части суммы, но повторюсь, придется пободаться. В варианте с двумя ДКП, у налоговой вопросов не возникнет в принципе.

Оба варианта имеют право на существование.

Теперь по Части вопроса: можете ли Вы выписать предыдущего собственника из иного имущества, если он вам не отдаст долги.
У Вас очень упрощенное представление о процессе изымания залогового имущества. Если заемщик не вернет Вам деньги, он может лишиться квартиры, но не факт, что в Вашу пользу. Почитайте - как происходит отчуждение такой недвижимости. Наличие обременения на квартире делает невозможным продать это имущество без Вашего согласия и дает Вам приоритетное право на получение денежных средств после реализации предмета залога.
В двух штрихах рассмотрим пример:
Вы заняли 1 млн человеку под залог квартиры, стоимостью 9 млн. Заемщик не выполнил свои обязательства по возврату долга. Вы идете в суд, требуя вернуть ДЕНЬГИ, а не передать Вам имущество. Суд присуждает Вам деньги. Вы идете к приставам. Они выставляют имущество на торги. Допустим, на торгах его цена дошла до 8 млн. Они у Вас спрашивают: деньги или имущество? Вы говорите - "Имущество". "Ок", говорят они, - "Доплачивай 7 млн до цены торгов и забирай имущество".
Если на первых торгах, повторных торгах, публичном предложении - на имущество никто не позарился, а цена имущества дошла до цены долга, Вот теперь Вам предлагают принять имущество в счет погашения долга. Этот процесс может длиться ГОДАМИ.

А можно выписать бывшего собственника или нельзя - повторюсь - тут нужно все смотреть. Может у него пожизненное право проживания. А может - вообще нет прав им распоряжаться. Всё нужно оценивать, имея перед глазами документы.

Зачем такая громоздкая схема? Продаваемую квартиру оставьте у себя в залоге. Четко и подробно пропишите сроки и порядок расчетов.. да вам и нотариус так предложит..

Сможете ли выписать зависит от оснований права пользования (прописки). Например, если таким основанием является отказ от участия в приватизации, то не сможете.

И всей непонятной и сложной ситуации , есть один четкий вывод , на рынке недвижимости нет денег даже на доплаты по альтернативным сделкам , но в статистике у вас две покупки за наличные , что позволит аналитикам утверждать , что сделки за наличные "живы и живее всех " . Вам должны будут в рублях , есть менная стоимость денег рублей , мы живем в стране где инфляция обязательна , а годы это уже весьма сомнительный период , сегодня менная цена номинала долга автомобиль , а через три года мотоцикл , через десять лет колеса от автомобиля.

Если входить в такую сделку, то делать надо всё грамотно и максимально отображать действительность в договорах. Одной расписки, на мой взгляд, будет мало: можно рассмотреть ещё вариант с целевым договором займа и договором залога на вторую квартиру.
Но перед тем как всё это делать, подумайте очень хорошо насчет сроков: я полностью согласна с коллегами, что срок в насколько лет это очень большой и рискованный срок для вас.
Как вариант, предложите ему оформить ипотеку на вашу квартиру на недостающую сумму.

Добрый день.
Ваш основной вопрос пройдет ли такая сделка. Да, пройдет. Порядок взаиморасчетов по сделке и что ты вы напишите в договоре ни нотариуса, ни орган регистрации прав особо не интересует.
С точки зрения рисков долговой расписки на несколько лет и даже с учетом оформления права залога на другой объект недвижимости не очень хороший вариант. Все это конечно хорошо, но в случае чего добиваться справедливости будете в суде. Имейте ввиду, решение суда займет время и конечно оно будет в вашу пользу, но вот реализация его может занять больше времени, чем предусмотрено договоренностями. Кроме того, не стоит забывать, что в процессе всего этого может быть инициирован вопрос банкротства должника и вы со своим долгом будете где-то в конце очереди кредиторов. Фактически это может означать, что даже при положительном решении вы можете остаться с удовлетворенным иском, но без денег.