Добрый день! Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды - ст. 617 ГК РФ. Сделку (переход права) зарегистрируют, договор аренды не прекратит действие.

Договор аренды до 2021 года, значит он зарегистрирован в Ростреестре - это обременение.
При регистрации договора аренды, новый собственник, известит арендатора о смене собственника, и сделает доп.соглашение к договору аренду для оплаты арендной платы.

В договорах аренды есть пункт, где сказано, что произойдет с арендатором, при смене собственника.

Вы собственник, как я понимаю, и сами это писали в договоре аренды, почитайте.

А если договор не был зарегистрирован, то и проблем нет никаких. При смене собственника, договор станет недействительным, и новый собственник, или расторгнет договор аренды, или подпишет с арендатором доп.соглашением о смене стороны в договоре.

Арендатор никак не может влиять на ваше право распоряжаться своей собственностью.

Заключить договор дарения можно.В договоре нужно прописать, что помещение обременено арендой.Ну и желательно взять письмо от арендаторов, что они знают о факте смены собственника