Количество ипотечных квартир, выставленных на продажу, за год выросло на 50%, подсчитали в Национальном бюро кредитных историй. Средний срок ипотечного кредитования, по данным Центробанка, составляет 24,1 года. У некоторых заемщиков со временем возникает необходимость продажи квартиры, которая находится в залоге у банка. Эксперты рассказали о плюсах и минусах покупки квартиры с ипотечным долгом, пишет портал «Люди.Ипотеки».
Для банка оптимальная схема в таких ситуациях — погашение задолженности за счет средств, вырученных от продажи залога. Это возможно, если не произошло серьезного снижения стоимости недвижимости. С начала этого года банки стали массово использовать новую схему: под контролем кредитной организации проводится сделка по купле-продаже объекта с ипотечным долгом. Задолженность по ипотеке фактически переводится на покупателя. Банк оценивает потенциального покупателя как нового заемщика. При этом новый кредит выдается на условиях, на которых ипотеку оформил продавец. Срок кредитования, ставка и размер ежемесячного платежа не меняются.
У этой схемы есть плюсы и минусы. Ставка по новому кредиту будет ниже рыночной, кроме того, такая сделка безопасна с юридической точки зрения, поскольку квартира была проверена при оформлении первой сделки. Однако есть и недостатки: сумма, выдаваемая банком, не может превышать размер долга по действующему договору. Покупатель должен оплатить разницу между остатком кредита и стоимостью квартиры, которая нередко превышает размер обычного первоначального взноса. Кроме того, схема не может быть применена для сельской, семейной или другой льготной ипотеки. Если кредит был выдан по госпрограмме субсидирования ставки, он не подлежит переводу.
Эксперты рекомендуют покупателям при подаче заявки обсудить с банком возможные преференции. Генеральный директор «Федерального кадастрового агентства» Алексей Подпалый отмечает, что сделка с обременением в виде ипотеки может быть выгодна, если у покупателя нет полной суммы стоимости квартиры. Продавец может снизить стоимость квартиры из-за срочности, кроме того, покупатель может получить выгоду по различным комиссиям и страхованию. При этом изменить условия договора можно будет не ранее, чем через год.
