Ответственность ипотечного заемщика перед банком ограничивается стоимостью залога. К такому выводу пришел Верховный суд. Это может кардинально изменить подход к ценообразованию на рынке новостроек, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Если погашение долга будет возможно только за счет залога, банкам придется оценивать его реальную рыночную стоимость, ориентируясь не на цены от застройщиков, а на цены вторичного рынка. Сейчас на рынке новостроек цена «квадрата» завышена из-за дешевой ипотеки.
Если суды будут руководствоваться решением ВС при рассмотрении претензий банков к ипотечников, баланс рисков сместится в сторону банков, говорит эксперт. Сейчас заемщики, которые не могут выплачивать кредит, не только лишаются жилья, но и остаются должны банку. В новых условиях банки могут отказаться от совместных программ с застройщиками. В результате цены на первичное жилье приблизятся к уровню «вторички».
Решение Верховного суда особенно актуально на фоне широкого распространения ипотечных программ с низкими ставками. Цены на новостройки после запуска льготной ипотеки весной 2020 года выросли в среднем на 86%. На вторичном рынке рост цен за этот период составил 55%. К концу 2022 года ценовой разрыв между новостройками и вторичным рынком достиг 46%.
Субсидированные программы от застройщиков привели к еще большим перекосам на рынке. К примеру, стоимость квартир по околонулевой ипотеке могла быть завышена на 40%, при этом ставка по кредиту снижалась почти до нуля. Из-за огромного ценового разрыва ипотечную квартиру, купленную в новостройке по льготной ставке, можно продать на вторичном рынке только с большим дисконтом, отмечает эксперт. Даже при первоначальном взносе выше 20% стоимость залога может быть на 10% меньше суммы кредита. Если первоначальный взнос ниже, разница будет еще более значительной. В случае снижения цен на жилье «недостача» по кредиту возрастет.
С учетом решения Верховного суда банки могут пересмотреть подход к дешевой ипотеке.
