Верховный суд рассмотрел спор о двойной продаже квартиры и разъяснил, кому достанется жилье, пишет «Российская газета».
Чаще всего такие ситуации возникают, когда застройщик не может завершить строительство, дом достраивает другая компания, которая продает квартиры, «забывая» о первых покупателях. Еще двойные продажи возможны, когда дом оказывается в залоге у банка, который дал деньги на строительство. Кроме того, возможны случаи, когда первый застройщик скрывается от дольщиков и правоохранительных органов в других странах, а люди, оставшиеся без жилья, через суд пытаются получить квартиры, проданные новым застройщиком. Суды долго разбирают такие процессы, определяя, кто получит квартиру, а кому возместят убытки.
Одно из таких дел дошло до Верховного суда. В Краснодарском крае женщина купила квартиру в строящемся доме. Застройщик не смог передать ключи в установленный срок. Спустя год девелопер заключил с местной фирмой договор о совместной деятельности — эта фирма стала правопреемником прав и обязанностей застройщика.
Еще через год Армавирский городской суд Краснодарского края признал право собственности на квартиру, на которую претендовала дольщица, за фирмой. Квартиру захотел купить некий мужчина, он заключил договор купли-продажи, согласно которому фирма сначала должна была зарегистрировать право собственности на квартиру, а затем передать ему недвижимость. Однако фирма этого не сделала. Мужчина в суде потребовал передать ему право собственности на жилплощадь. Армавирский городской суд удовлетворил это требование, указав, что договор и все действия сторон были направлены на «создание спорной недвижимости и ее передачу истцу».
С этим не согласилась первая покупательница. Женщина узнала об иске после того, как его рассмотрел городской суд. Она подала апелляционную жалобу и встречный иск к новому покупателю и фирме, требуя признать за ней право собственности на квартиру. Краснодарский краевой суд занял сторону истицы. Женщину признали собственницей недвижимости, а иск второго покупателя отклонили. Заключив договор о совместной деятельности с застройщиком, фирма обязалась завершить строительство и передать готовую квартиру гражданке, объяснил краевой суд. С этим согласился Четвертый кассационный суд.
Второй покупатель обратился в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС рассмотрела материалы дела и отметила, что преимущество имеет кредитор, в пользу которого обязательство возникло раньше. Согласно ст. 398 Гражданского кодекса, если должник не исполнил обязательство и не передал вещь в собственность, кредитор может потребовать передать имущество ему. Если покупателей несколько, суд должен удовлетворить иск того, кому недвижимость уже передана. Если установить первенство невозможно, первым считается тот, кто первым подал иск. Если вещь уже передана в собственность, такой порядок не работает. Другие покупатели могут потребовать возмещения понесенных убытков.
С точки рения ВС, это не учел Краснодарский краевой суд, который должен был проверить, передана ли квартира в собственность одному из истцов. Дело будет пересмотрено.
