Все в одной лодке

Студию недалеко от станции метро «Владимирская» веб-дизайнер Сергей купил осенью 2019-го. Зимой сделал ремонт и с середины весны этого года планировал сдавать ее посуточно: современный стиль, эргономика, близость к центру. Сергей рассчитывал на 60 тыс. рублей дохода в месяц с вычетом расходов на оплату коммунальных услуг и клининга.

Но наступил карантин: туристический поток сократился в разы, и даже сниженная на треть арендная ставка не спасла ситуацию — постояльцев не было. С начала лета Сергей сдает студию за 25 тыс. рублей в месяц знакомым и до конца пандемии не планирует менять модель: некоторые рантье из его окружения до сих пор ищут арендаторов.

Этим летом в подобной ситуации оказались многие арендодатели. Первые коронавирусные ограничения резко остановили спрос: исчезли не только иностранные туристы, составляющие большую часть клиентов, но и внутренние. Бизнес тоже встал, а это минус корпоративные клиенты и командированные.

По данным JLL, средневзвешенная загрузка международных брендированных гостиниц в Петербурге во втором квартале 2020 года составила 5,2%, а средневзвешенный тариф по рынку снизился на 43%.

Управляющий директор сети отелей Vertical Анастасия Заболотная рассказывает, что за первые полгода 2020-го гостиничный рынок Петербурга упал на 60% по загрузке по сравнению с 2019 годом, а доходность некоторых проектов снизилась на 80%.

По заявлениям городских властей, гостиничная отрасль в целом потеряла около 1,5 трлн рублей, а восстановление рынка будет идти постепенно до конца 2021 года, но не исключено, что и дольше.

Ситуация требовала срочных решений. Арендодатели пробовали разные стратегии, но время показало, что наиболее успешными оказались две. Первая — перепрофилирование под долгосрочную аренду. Вторая — демпинг.

Синица в руках

По данным Аналитического центра Циан, доля объявлений о краткосрочной аренде за год сократилась в Петербурге на 9 п. п.: с 21 до 12%. Основные потери случились именно весной, когда стало очевидно, что туристический сезон начнется с большим опозданием.

«С середины марта начались отмены бронирования, и нам пришлось принять ряд мер. Мы на треть сократили расходы и перевели большую часть апартаментов на среднесрочную и долгосрочную аренду, — делится опытом член правления Гильдии малых средств размещения, совладелец сети апартаментов и отелей Sokroma Дарья Ковалевская. — Сначала это были предложения аренды на две-три недели, чтобы переждать карантин, но потом, когда ограничения продлевались, этот формат остался на рынке».

Фото: VALO

Подобной стратегией воспользовались и крупные апарт-отели. По словам генерального директора VALO Service — управляющей компании комплекса апарт-отелей VALO Константина Сторожева, на этот формат работы перешли все апарт-отели города.

«Пандемия загубила высокий туристический сезон, — сожалеет он. — Для загрузки номерного фонда мы переориентировались на средне- и долгосрочный формат. Мы открылись в марте 2020 года, к июню нам удалось довести заполняемость до 50%, к середине лета этот показатель подрос еще на 30%. В августе было занято 94–98% номерного фонда».

Этот подход позволил удержать заполняемость и малым отелям Петербурга. «Мы перевели в долгосрочную аренду около 80% номеров, — отмечает Дарья Ковалевская. — Остальные 20% оставили для тех, кто приезжал в командировки, и редких туристов. В результате в период пандемии заполняемость составила около 80%».

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, долгосрочное проживание весной начали предлагать даже в тех объектах, которые были ориентированы исключительно на посуточное проживание.

В отличие от апарт-отелей, малых гостиниц и частников, которые сумели быстро отреагировать на вызов, крупные отели и менее мобильные форматы (например, гостиницы высокого сегмента) понесли куда большие потери.

«В какой-то момент многие приняли решение законсервировать объекты, поскольку в условиях неопределенности расходы на их содержание оказались критичны», — комментирует Анастасия Заболотная.

Гонка вниз

Второй путь, который выбрали некоторые отели в период пандемии для того, чтобы остаться на плаву, — резкое и значительное снижение цен.

Малые гостиницы тоже снизили ставки аренды — не так значительно, но для этого типа бизнеса более чем ощутимо. «Ставки аренды упали на 25–30%, сейчас снижение продолжается, — говорит Дарья Ковалевская. — Играет роль и наступление осени: обычно в сентябре цены на 35–40% ниже августовских. Сегодня ситуация на рынке такова, что многие объекты, не имея рекламного бюджета, стараются держать заполняемость за счет демпинга».

По словам Светланы Московченко, некоторые сервисные объекты снизили ставку долгосрочной аренды на 50–60% и только за счет этого удержали показатели по загрузке на прежнем уровне.

С середины лета, когда ограничения были сняты и туристы поехали в Петербург, отели вернулись к прежней модели: около 80% номеров сдается посуточно, остальные — среднесрочно. Но окончание отпусков, непогода и перспектива введения новых ограничений из-за роста заболеваемости заставляет отельеров вновь задуматься о переходе на средне- и долгосрочный формат. Кстати, с весны средние ставки долгосрочной аренды в Петербурге, по данным Аналитического центра Циан, не изменились.

Обособленность на руку

Фото: VALO

Как и в любой кризисный период, цена имела значение для арендаторов, но не менее важным критерием было соответствие номера новым требованиям. В такой ситуации наименьшим спросом пользовались пусть и недорогие, но небезопасные номера с удобствами на этаже. Эксперты считают, что такой формат надолго утратил свою привлекательность для туристов.

Многих настораживала организация питания в крупных отелях: столовые, рестораны и фуд-корты отпугивали перспективой оказаться в толпе и ужинать в перчатках.

Владельцы жилой недвижимости для сдачи в аренду тоже почувствовали недоверие клиентов, которые сомневались, что клининговая компания не просто навела порядок, но и продезинфицировала помещение перед их заселением.

В выигрыше оказались апарт-отели. С одной стороны, это коммерческие объекты, владельцы которых обязаны выполнять все предписания Роспотребнадзора, с другой — сам формат юнитов обеспечивает все условия для максимально приватной жизни.

Фото: VALO

«В период пандемии нам сыграли на руку особенности наших номеров: они имеют все удобства и небольшие кухни. Именно такой формат оказался наиболее востребованным», — подчеркивает Дарья Ковалевская.

Пессимизм неопределенности

Строить прогнозы и тем более планы отельеры не берутся: каких ограничений стоит ждать зимой, остается только догадываться. Общее настроение отрасли — пессимизм неопределенности.

«Мы не можем ничего планировать, но есть ощущение, что для всей туристической отрасли ситуация к январю ухудшится, — предполагает Дарья Ковалевская. — Управляющие компании, имеющие расходную часть и вынужденные оплачивать работу своих сотрудников, попадут в сложное положение из-за отсутствия резервного фонда».

В обычных условиях отели «набирают жирок» в высокий сезон — с мая по сентябрь. Из него они формируют резервный фонд — за счет него с сентября по май, когда поток туристов заметно ниже, они чувствуют себя более-менее комфортно. В 2020-м речь о создании резервного фонда у отельеров не шла: они выживали. Как итог — зиму переживут далеко не все.

«Мы рассчитываем на активизацию туристического потока с марта-апреля 2021 года, — надеется Константин Сторожев. — Поэтому до весны 2021 года основной формат загрузки комплекса апарт-отелей VALO — среднесрочный. Ставки аренды будут стабильными с небольшой тенденцией к росту в качественных объектах размещения».

По словам отельеров, в межсезонье они собираются работать с корпоративными клиентами, а также делать объекты более интересными и привлекательными для арендатора: когда предложение превышает спрос, в ход идет «добавочная ценность» — атмосфера, стиль, сервис. Отказ от рекламы они называют неверной стратегией: в нынешних условиях реклама очень способствует заполняемости.

«Все новые санитарные правила останутся с нами надолго, появятся новые стандарты безопасности и дезинфекции, — уверена Анастасия Заболотная. — Отели будут вынуждены перестроить режим уборки, вероятно, на какое-то время сохранится масочный режим. Главным трендом станет безопасность для здоровья гостя и персонала».

Впрочем, ниша для тех, кто не верит в вирусы, тоже останется — рынок аренды посуточного жилья в Петербурге огромный.