Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Изъятие единственного жилья банкрота: прецедент или никакой сенсации?
9 августа 2021
25 492
Обсудить
Изъятие единственного жилья банкрота: прецедент или никакой сенсации?
Верховный суд постановил, что изымать единственное жилье нельзя, но иногда можно. Эксперты рынка недвижимости объясняют, что стоит за этим решением и как оно повлияет на обывателей с потребительскими кредитами.

Верховный суд России (далее — ВС) допустил продажу на торгах единственного жилья должника — это способно стать прецедентом.

История, которую изучал ВС, касается дома и земельного участка гражданина Владимира Балыкова — тот выступал поручителем по кредиту и остался должен банку 34,68 млн рублей.

Вернуть сумму он не смог и подал на банкротство, чтобы спасти недвижимость. Маневр не удался: суды двух инстанций сочли, что Балыков злоупотребляет правами и пытается искусственно наделить дом и участок имущественным иммунитетом.

Выяснилось, что право собственности на недвижимость Владимир Балыков оформил через два дня после признания его банкротом (до этого он был прописан в квартире матери). ВС отправил дело на пересмотр.

Из определения ВС также следует, что единственное жилье обанкротившегося физлица вправе изъять не только кредитор, но и финансовый управляющий за счет средств конкурсной массы. Этот момент надо урегулировать еще до обращения в суд на собрании кредиторов. Если единственная недвижимость будет продана с торгов, банкроту следует предоставить более дешевое жилье.

От слов — к делу

Опрошенные Циан.Журналом эксперты разделились во мнениях: кто-то считает подобную ситуацию опасной для простых россиян — тех, у кого не получилось вовремя вернуть скромный потребительский кредит, другие полагают, что сенсации пока не произошло — надо дождаться окончательного исхода дела.

Изначально допускалось изъятие единственного жилья только в том случае, если оно находится в ипотеке, но кредит не выплачивается. Недобросовестные покупатели умудряются повернуть это правило в свою сторону. Способ причисляется к мошенническим — со всеми сопутствующими последствиями, но некоторых это не останавливает: семьи с детьми берут ипотеку и даже вносят несколько платежей, а потом платить перестают.

Первое время банки настойчиво пытаются урегулировать вопрос самостоятельно — им выгоднее предложить ипотечные каникулы, рефинансирование или другие варианты помощи, чем потерять клиента и тратить время на продажу его квартиры на торгах.

Затем банку приходится обращаться в суд, но судиться с такими должниками непросто: апелляции, переносы заседаний и вмешательство органов опеки (ведь речь идет об ухудшении жилищных условий детей) затягивают процесс на долгие месяцы, а чаще — и годы. Всё это время семья продолжает фактически бесплатно жить в квартире, а некоторым (но не всем) впоследствии удается отбояриться от штрафов и пеней.

Таким образом, если раньше кредиторы худо-бедно добивались справедливости через изъятие пусть единственного, но ипотечного жилья, то теперь правило могут распространить на заемщиков любых кредитов.

Критерии простоты

В 2013 году законодатели пытались внести изменения в статью 446 Гражданского процессуального кодекса об имуществе, на которое не обращается взыскание по исполнительным документам, рассказывает юрист и эксперт в области безопасности сделок с недвижимостью Олеся Бухтоярова.

Нововведения предполагали, что единственное, но роскошное жилье гражданина-должника может быть реализовано на торгах. Но законодательная инициатива так и не дошла до чтений: не удалось определить, кто будет реализовывать имущество таких должников и в каком порядке будет происходить этот процесс — в частности, кто будет приобретать для должника новое, более простое жилье и по каким нормам жилой площади оно будет предоставляться.

История получила продолжение в 2018 году, когда Минюст разработал законопроект, который предусматривает реализацию жилья и имущества, если оно принадлежит гражданину с большими и неоплачиваемыми долгами. Тогда ведомство предлагало реализовывать только то жилье, которое в разы превышает нормативы предоставления площадей (для Москвы это 10 кв. м жилой площади на одного человека).

«Решение, принятое Верховным судом, свидетельствует о том, что этот законопроект активно разрабатывается — по всей видимости, однажды его все же примут. В этом случае он очень серьезно ударит и по обычным гражданам», — отмечает Олеся Бухтоярова.

Две стороны медали

Если закон будет принят, продолжает собеседница Циан.Журнала, у этой медали будет две стороны.

С одной стороны, законодатель поступает правильно: при банкротстве физические лица списывают свои крупные долги, но у них остаются дорогие объекты недвижимости — фактически на них распространяется иммунитет как на единственное жилье. С этой точки зрения Верховный суд поступил достаточно разумно, аргументирует Олеся Бухтоярова.

Но есть и другая сторона. Если в ближайшее время законодатели не определятся с нормами предоставления новой жилплощади после продажи роскошной старой, возникнут проблемы. В качестве примера приведем условную семью из Екатеринбурга (мама, папа и ребенок), живущую в обычной трехкомнатной квартире. Если родители не справятся с выплатой потребительского кредита, кредиторы сочтут их жилищные условия слишком хорошими для должников — семья рискует переехать в «двушку» на окраине.

«В итоге позиция Верховного суда неоднозначна. Она логична и вполне применима к действительно дорогому жилью. Но есть риск злоупотреблений — когда речь будет идти не о шикующих должниках, а о простых людях, попавших в и без того неприятную финансовую ситуацию. Риелторам, как участникам рынка, станет сложнее работать — будет больше банкротств и возрастут риски при проведении сделки, потребуются дополнительные проверки», — резюмирует эксперт.

Нет точки — нет сенсации?

А вот адвокат Станислав Станкевич уверен, что никакой сенсации не случилось, ведь точка в истории Владимира Балыкова еще не поставлена. Дело было отправлено на пересмотр из-за того, что судьи, ранее рассматривавшие это дело, оказались недостаточно внимательны к его деталям.

Таким образом, Верховный суд счел необходимым лишь исправить позицию нижестоящего суда, который оставил в собственности признанного банкротом гражданина дом немалой площади (притом что до объявления о банкротстве он был зарегистрирован в квартире матери).

«Пока ничего не изменилось в регулировании вопроса, допустимо ли лишать единственного жилья в собственности. Верховный суд вслед за Конституционным считает, что можно, но лишь при определенных обстоятельствах, которым суды обязаны дать детальную оценку, чего не было сделано по этому делу».

Станислав Станкевич,адвокат

Более подробно эти аспекты раскрыты в постановлениях № 11-П от 14 мая 2012 года и № 15-П от 26 апреля 2021 года Конституционного суда РФ, поясняет адвокат.

В частности, должны быть соблюдены жилищные права должника и членов его семьи — их нельзя выкинуть из единственного жилья на улицу. При этом допускается изымать даже единственное жилье, но взамен кредитор (или проводящий процедуру банкротства финансовый управляющий) обязан предоставить замещающее помещение в том же населенном пункте.

«При выселении должник и его семья обеспечиваются пригодным для проживания помещением на условиях социального найма. Его площадь должна быть не меньше, чем площадь, установленная нормами предоставления жилья, — подчеркивает Станислав Станкевич. — Кроме того, продажа единственного жилья должника должна иметь экономический смысл: речь идет о допустимости изъятия дворцов большой площади, а не квартиры, площадь которой слегка превышает социальную норму».

Вывод

Подведем итог: сам факт рассмотрения этого дела в подобном ключе наводит на мысль, что со временем суды способны стать инициаторами продажи единственных, но дорогих объектов недвижимости банкротов. Это будет вполне последовательной и логичной практикой.

Главная проблема ее применения — то, что на сегодняшний день отсутствуют четкие правила: что является роскошью, а что — нет; какое «бюджетное» жилье будет адекватной заменой проданной на торгах квартире; как быть с прописанными в ней детьми? На все эти вопросы пока нет однозначных ответов. Ждем.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_realtor
Подписаться
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Чтобы получить документы, подтверждающие, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота, и не находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо предпринять следующие шаги:Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): Это основной документ, содержащий сведения о земельном участке. В выписке указан собственник (или собственники) участка, а также наличие обременений, ограничений прав, арестов. Если в графе о собственнике указано частное лицо или юридическое лицо, это говорит о том, что участок не находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, выписка должна содержать информацию об ограничениях в использовании земельного участка. Отсутствие таких ограничений в выписке косвенно подтверждает, что участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота. Заказать выписку можно в Росреестре (лично или через МФЦ) или в электронном виде на сайте Росреестра.Кадастровый план территории (КПТ): Этот документ содержит информацию о границах земельных участков, расположенных на определенной территории. КПТ может содержать информацию о зонах с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны). Если земельный участок находится в такой зоне, это может означать, что его оборот ограничен.Обращение в местную администрацию (муниципалитет): В администрации можно получить информацию о том, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также о наличии утвержденных градостроительных планов, которые могут повлиять на использование участка.Обращение в Росреестр: В Росреестре можно запросить информацию о том, не относится ли земельный участок к землям, ограниченным в обороте или изъятым из оборота в соответствии с федеральным законодательством.Анализ совокупности этих документов позволит получить наиболее полную картину о статусе земельного участка.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления