Правила купли-продажи гаражей сильно изменились со времён СССР. Раньше было так: человек получал гараж в наследство или покупал его у знакомого за наличку. Никакого оформления при этом не было. Если гараж находился в составе кооператива, максимум переписывали членскую карточку на нового владельца. Сейчас так уже нельзя. 

Чтобы понять, как правильно оформить сделку, сначала разберёмся с понятием «гараж» и тем, к какому виду имущества он относится. 

Что считается гаражом 

Гараж — это нежилое здание, которое имеет общие стены и крыши с соседними строениями или стоит отдельно. Также строение может иметь два наземных этажа и подвал. 

Гараж бывает движимым и недвижимым имуществом. 

Движимым имуществом считают конструкции, которые не связаны с землёй под ними. Их легко перевезти в другое место: металлические коробки «ракушки», боксы, объекты, которые можно разобрать и собрать обратно. 

Если сумма сделки не превышает 10 тыс. рублей, продать передвижной гараж проще простого — договориться устно и взять деньги. Чтобы письменно подтвердить сделку, покупатель может запросить расписку о передаче денежных средств. Если сумма выше — составить письменный договор. Регистрация прав на движимые вещи не требуется. 

Недвижимое имущество имеет фундамент и прочно связано с земельным участком, на котором стоит. По закону недвижимое имущество надо регистрировать в ЕГРН через Росреестр. Однако на практике строения часто никак не оформлены. Из-за этого встаёт вопрос, как продать такой гараж. 

Налоги на гараж: кто и сколько должен платить

Читать статью

Список необходимых документов 

Продавцу сперва необходимо подтвердить своё право на владение и распоряжение имуществом. На руках должны быть следующие бумаги: 

• документ, подтверждающий право собственности на строение;
• документ о праве собственности на землю под гаражом или о праве владения участком;
• разрешение супруга на продажу имущества, если продавец состоит в браке; 
• доверенность, если сделку будет заключать ваш представитель.

Помимо документов, которые подтверждают право собственности, и самого договора купли-продажи, понадобятся:

• паспорта участников сделки;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2 тыс. рублей; 
• заявление о государственной регистрации.

Стандартно госпошлину за регистрацию собственности оплачивает покупатель. Но по договорённости сторон внести оплату может и продавец. 

Как продать гараж, который находится в собственности

Если строение принадлежит вам, на руках должны быть два документа: свидетельства о регистрации права на сам гараж и на землю под ним, если он был приобретён до 2016 года, или две выписки из ЕГРН — если после. 

В этом случае никаких дополнительных действий не нужно. Все документы в порядке — можно сразу приступать к продаже. 

Шаг 1. Подготовить объект и разместить объявление 

Чтобы продать гараж подороже, нужно подготовить его к сделке. Ухоженный внешний вид и хорошее состояние внутренних коммуникаций строения повысят привлекательность для потенциальных покупателей. 

Прежде чем выставлять объявление, подготовьте объект к продаже: проведите генеральную уборку, устраните мелкие дефекты отделки. Также не будет лишним проверить, всё ли исправно работает: есть свет, замки не заедают, двери открываются без проблем. 

Дальше нужно составить объявление, где указать все ключевые параметры: расположение, площадь, состояние, технические возможности, наличие коммуникаций, цену. 

Для размещения рекламного объявления используйте один из способов:

• Помощь риелтора. У профессионального риелтора есть опыт, и он может быстрее найти покупателя. Размер комиссии за такие услуги — до 5% стоимости сделки.
• Социальные сети и форумы. Разместите объявление на специализированных форумах и в группах соцсетей. Ищите группы с живой аудиторией и свежими постами — допустим, группы района. 
• Онлайн-площадки. Для размещения выбирайте крупные сервисы, например Циан, — так объявление увидят больше людей. 

Вот так будет выглядеть объявление на Циане. Разместите его бесплатно или выберите тариф для продвижения в поиске

Просмотрите другие объявления с похожими параметрами в вашем районе, чтобы прикинуть среднюю рыночную цену, или воспользуйтесь услугами профессиональной оценки. Многие продавцы завышают стоимость с расчётом на торг. Если вы хотите продать гараж быстрее, ставьте цену ближе к нижнему порогу рынка без торга. 

Арендуйте или купите гараж с помощью Циан

В нашей базе вы также найдёте места на паркингах

Подробнее

Шаг 2. Составить договор купли-продажи

Договор можно составить самостоятельно по образцу или обратиться к юристу, если сомневаетесь. Документ оформляется в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и регистрирующего органа.

Типовой договор купли-продажи будет содержать пункты: 

• Стороны договора. Указывают паспортные данные участников сделки.
• Суть договора. Продавец обязуется продать гараж, а покупатель — заплатить деньги и получить право собственности. 
• Правоустанавливающие документы. На каком основании продавец владеет объектом и чем может это подтвердить. 
• Предмет договора. Описание объекта: адрес, кадастровый номер, размеры.
• Цена. Прописывается полная стоимость сделки. 

Также в договоре полезно указать дополнительные условия, которые отражают нюансы сделки:

• сроки и порядок передачи имущества; 
• способ передачи денег;
• сторону, которая будет уплачивать госпошлину;
• приложение к договору, например акт приёма-передачи.

Шаг 3. Зарегистрировать переход права собственности

Сразу после того, как обе стороны подпишут договор, он вступает в силу. Но для того, чтобы покупатель стал полноправным владельцем, нужно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Присутствовать на регистрации должны обе стороны — нужно обратиться с документами в МФЦ или к нотариусу. 

Срок регистрации прав на недвижимость в Росреестре зафиксирован в ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. В среднем уходит 9 рабочих дней, если вы подавали бумаги через МФЦ, и 5 рабочих дней, если договор купли-продажи заверял нотариус. 

Что нужно для продажи гаража в составе ГСК

Гаражно-строительный кооператив — это добровольное объединение собственников, созданное владельцами автотранспорта. В законе такие объединения называют «Территория гаражного назначения». 

ГСК могут располагаться на земельных участках, которые находятся в собственности у кооператива, в аренде у местных властей или в бессрочном пользовании. Но при этом у владельцев есть возможность оформить гараж на себя. Кто-то уже давно позаботился о приватизации, а кто-то — нет. 

Если гараж находится в составе ГСК, вариантов развития событий может быть несколько в зависимости от того, какие документы вы на него имеете.

Гараж и земля под ним официально принадлежат вам. Продажа оформляется по общим правилам для недвижимого имущества, о которых мы писали выше, а переход права собственности регистрируется в ЕГРН. 

Для регистрации договора купли-продажи гаража в ГСК нужно подготовить дополнительные документы:

• документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед ГСК по коммунальным и другим обязательным платежам; 
• протокол общего собрания собственников ГСК;
• выписку из устава ГСК.

Собственность на гараж не оформлена, а из документов есть только членская книжка ГСК. В этом случае вы продаёте не право владения, а право пользования имуществом кооператива. Такую сделку можно оформить, а приватизацией гаража уже займётся новый владелец. 

Однако многие кооперативы организовывались ещё в СССР — часто путём самовольного захвата территорий. В этом случае у покупателя в будущем могут возникнуть проблемы: он может лишиться объекта, за который заплатил деньги. Поэтому немногие согласятся на такую сделку.

Как узнать, легален ли ГСК, в котором у вас гараж. Нужно запросить документы у председателя ГСК: учредительные документы, протоколы собраний, документы о том, что земля была отведена под строительство гаражей. 

Попробовать продать право пользования имуществом или сначала оформить собственность — решать вам. 

Как продать гараж, если на него нет документов 

Бывают ситуации, когда гараж достался от старшего родственника или он принадлежит вам, но документов изначально не было. 

Когда в Советском Союзе начал расти автопарк, гаражные места никак не регламентировались. Кто-то строил себе сарай под машину самостоятельно, кто-то получал от работодателя. При этом ни сам гараж, ни земля под ним никогда не оформлялись в собственность. 

Если нет документов, значит, юридически строение вам не принадлежит. Продать то, что не ваше, вы не сможете. В такой ситуации есть смысл попробовать оформить право собственности по гаражной амнистии. 

Гаражная амнистия: что это и как воспользоваться

С 2021 года начал действовать закон о гаражной амнистии. До сентября 2026 года владельцы гаражей могут в упрощённом порядке оформить в собственность земельный участок и расположенный на нём гараж.

Узаконить можно не любое строение. Оно должно отвечать нескольким требованиям.

По гаражной амнистии владелец получает землю бесплатно — он не покупает её у государства, а просто оформляет на своё имя.

Гаражная амнистия: как оформить землю и гараж в собственность

Читать статью

Чтобы приватизировать гараж по упрощённой процедуре:

• Убедитесь, что строение соответствует критериям.
• Проверьте по кадастровой карте города, не принадлежит ли земля кому-то другому. Городские власти могли изменить планы на этот участок. 
• Соберите имеющиеся документы. Нужны любые сохранившиеся бумаги, которые подтверждают, что вы владелец. 
• Подайте заявление в администрацию с просьбой предоставить участок в собственность и приложите все имеющиеся документы.
• Если администрация откажет, обратитесь в суд. 

Если нет совсем никаких документов, придётся идти в суд. Нужно будет найти свидетелей, которые помогут доказать тот факт, что вы владеете гаражом. 

Как я воспользовался гаражной амнистией

и приватизировал бокс родом из СССР

Читать

Коротко о том, как продать гараж 

1. Оцените текущее состояние дел: 

• проверьте, какие документы есть на руках;
• если нет документов — оформите собственность по гаражной амнистии;
• если гараж в составе ГСК — подготовьте документы, связанные с кооперативом.

2. Подготовьте объект и разместите объявление:

• наведите порядок в гараже, устраните поломки;
• оцените рынок, чтобы определиться с ценой;
• выберите площадку и разместите там объявление.

3. Составьте договор купли-продажи:

• обсудите условия с покупателем;
• используйте типовой договор или составьте новый, который будет учитывать уникальность вашей ситуации. 

4. Зарегистрируйте сделку:

• подпишите договор и акт приёма-передачи;
• уплатите госпошлину; 
• удостоверьте сделку в МФЦ или через нотариуса;
• дождитесь, пока Росреестр зарегистрирует сделку.