Что считается придомовой территорией многоквартирного дома
В состав придомовой территории многоквартирного дома (МКД) входят:
- земельный участок, на котором стоит дом;
- тротуары, отмостки, проезды около дома;
- газоны и другие элементы озеленения и благоустройства;
- автостоянки возле дома;
- игровые, спортивные, хозяйственные и другие площадки.
Общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и придомовая территория, принадлежит владельцам помещений по праву общей долевой собственности.
В новых многоквартирных домах владельцы получают землю в собственность по умолчанию — сразу после покупки квартир. Но до 2005 года положения Земельного кодекса РФ обязывали собственников жилья направить заявление в местный уполномоченный орган. Без такого заявления стать владельцами участка при МКД жители не могли.
С 2005 года порядок стал автоматическим, но многие жильцы, особенно это касается старого фонда, до сих пор так и не стали собственниками придомовой территории. Их придомовые участки по-прежнему находятся в государственной — чаще всего муниципальной — собственности.
Никаких правовых последствий того, что земля остаётся муниципальной, нет. Жители должны сами решить — нужен им участок при доме в собственности или нет.
Придомовая территория в собственности: плюсы и минусы для жителей
Плюсы
+ Пространство вокруг дома можно огородить, установить забор высотой до 2 м, сделать шлагбаум или ворота на въезде, организовать пост охраны.
+ Территорию можно благоустроить по желанию собственников — организовать двор без машин, выделить вокруг дома места под парковку, определить, где будет детская площадка, а где — спортивная, высадить деревья и кустарники, обустроить клумбы, установить видеонаблюдение и т. д.
+ Собственный участок способен приносить прибыль: например, если сдать в аренду место под вышку сотовой связи или разрешить поставить на участке рекламный щит. Полученный доход можно распределять между владельцами квартир или использовать на нужды МКД — к примеру, на ремонт дома или на благоустройство территории.
+ Собственники сами решают, какие объекты будут работать на их территории. К примеру, частный детский сад жильцы одобрят, а винный магазин — нет.
+ Муниципалитет и владельцы соседних домов не смогут использовать вашу территорию без согласования с жильцами: предположим, не смогут сделать проезд, устроить автостоянку, поставить торговый павильон.
+ Если на участке уже стоят нелегальные объекты, после перехода земли в собственность жители смогут через суд добиться их сноса.
+ Власти не смогут изъять часть придомовой территории для муниципальных нужд, пересмотрев размер муниципального участка.
+ После перевода территории в собственность вырастет цена квадратного метра жилья: если дом признают аварийным или непригодным для проживания, имеющееся право собственности на землю увеличит размер компенсации для каждого владельца квартиры.
+ Многоквартирный дом сможет участвовать в государственных жилищных программах. При оформлении собственности установят точные границы участка, что позволит получить бюджетные средства — скажем, на реконструкцию двора или установку детской площадки.
Пока участок около дома не сформирован — не обозначены его границы, — управляющая компания не обязана его обслуживать. Это спорный вопрос, во многом завязанный на конкретный договор обслуживания МКД. Даже судебная практика по таким случаям противоречива — однозначной позиции нет. А вот заботиться о собственной придомовой территории жилого комплекса — однозначно обязанность УК.
Минусы
– Расходы на содержание придомового участка будут нести хозяева квартир, муниципалитет больше не обязан благоустраивать территорию, менять покрытие на подъездной дороге, устанавливать освещение и т. д. Обычно такие задачи выполняет управляющая компания, а оплачивают — собственники.
– Любые решения, связанные с придомовой территорией, необходимо будет принимать на общем собрании жильцов. Пока более половины владельцев недвижимости не проголосует за, нельзя будет ни установить шлагбаум, ни огородить двор.
– Значительное улучшение придомовой территории может привести к росту кадастровой стоимости жилья, из-за чего увеличится налог на имущество для каждой квартиры.
Как проверить статус придомовой территории
Проверить, принадлежит ли придомовая территория жильцам или находится в собственности государства, а также посмотреть, находится ли земля на кадастровом учёте и проведено ли межевание границ, можно при помощи сервиса «Публичная кадастровая карта» на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД) и через выписку из ЕГРН.
На карте достаточно указать адрес дома в поисковой строке — онлайн-сервис покажет размеры и границы его придомовой территории, а также кадастровый номер участка и в каком статусе он находится.
Если участок при доме принадлежит муниципалитету, то для перевода его в собственность владельцам квартир понадобится приватизировать участок.
Скриншот с сайта nspd.gov.ru/map
Если данных об участке нет или зарегистрирована только земля, то перед тем как оформить собственность, надо образовать земельный участок и провести межевание территории.
В частности, если в выписке ЕГРН есть запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», «Описание местоположения земельного участка отсутствует» или в информации об участке на карте Национальной системы пространственных данных нет координат границ, скорее всего, межевания не было.
Перевод придомовой территории в собственность не означает, что каждому владельцу недвижимости в многоквартирном доме достанется какой-то определённый участок: каждый будет владеть условной, а не конкретной частью территории.
Управлять придомовой территорией можно будет только совместно — через решение общего собрания, и она будет такая же неделимая, как, к примеру, лестница в подъезде или техническое помещение, в котором установлено инженерное оборудование дома.
Поэтому распорядиться отдельной своей частью никто из жильцов тоже не сможет: нельзя будет выделить свои 3 кв. м во дворе и сдать их в аренду или продать.
Как оформить придомовую территорию в собственность
1. Инициировать и провести общее собрание жильцов, так как приватизация участка возможна только с согласия собственников помещений в МКД. Считается, что собрание состоялось, если на нём присутствовало более половины владельцев помещений.
2. Принять положительное решение о приватизации территории и составить протокол с результатами. Решение считают принятым, если за него проголосуют более половины тех, кто присутствовал на общем собрании.
3. Собрать пакет документов и направить его вместе с заявлением в местный уполномоченный орган: комитет земельных ресурсов, департамент имущества. К примеру, в столице это Департамент городского имущества города Москвы.
4. Следующий этап — надо образовать земельный участок и сформировать его план.
При стандартной схеме постановки участка на учёт далее проводится его межевание, но с 2022 года закон разрешает ставить на учёт землю под многоквартирным домом только по схеме её расположения на кадастровом плане территории. Кадастровый план при этом формируют органы муниципальной власти — по инициативе граждан или самостоятельно.
Все работы при этом проводятся за счёт бюджетных средств, жильцам не придётся самостоятельно нанимать кадастрового инженера и платить ему.
Будут ли после образования проводить межевание участка или процедура пройдёт по упрощённому варианту — решат специалисты ведомства.
5. Подать заявление о постановке земельного участка при многоквартирном доме на кадастровый учёт в Росреестр.
Вместе с заявлением в ведомство необходимо представить:
- документы на право владения землёй;
- документы, свидетельствующие о праве собственности владельцев помещений МКД;
- техпаспорт дома;
- протокол собрания жильцов, на котором принято решение об оформлении права собственности на придомовую территорию;
- документ об уплате госпошлины.
Если поданные документы соответствуют требованиям действующего законодательства, то в течение 7 рабочих дней с даты приёма заявления Росреестр внесёт сведения в ЕГРН. Придомовая территория получит адрес и вид разрешённого использования. Внесённые сведения подтвердит выписка из ЕГРН — теперь жители считаются владельцами придомовой территории.
При госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРН вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имён собственников помещений в доме и размеров принадлежащих им долей.
Поэтому при смене владельца квартиры — при продаже жилья или получении его в наследство — не нужно повторно подавать заявление в Росреестр для смены долевого собственника.
Платят ли собственники придомовой территории налог на землю
После приватизации придомовой территории хозяева квартир в МКД становятся владельцами земельного участка и по идее должны платить налог на землю.
Но с 2015 года придомовые земельные участки после проведения государственного кадастрового учёта относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поэтому освобождены от налогообложения (пункт 6 части 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ).
Платить земельный налог на придомовую территорию придётся только в том случае, если все квартиры в доме будут принадлежать одному собственнику. Имущество тогда не будет являться общим.
Главное
— Придомовая территория новостроек принадлежит владельцам квартир на праве общей долевой собственности, но в старом жилфонде участок может находиться на балансе муниципалитета.
— Собственники квартир должны сами решить, хотят они стать владельцами придомовой территории — приватизировать участок — или нет.
— Право собственности позволит им благоустраивать землю и зарабатывать на ней.
— Решение о приватизации придомовой территории должно принять общее собрание собственников.
— Владельцы квартир не облагаются налогом на землю, так как придомовая территория относится к общему имуществу МКД. Но за содержание участка они будут платить самостоятельно.
