Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Материнский капитал и налог на выделенные доли при их продаже.
17 ноября 2019
82 496
73

Как-то тихо и незаметно прошли мимо внимания риелторского сообщества внесенные в этом году изменения в пресловутую 220 статью налогового кодекса, касающиеся набившей оскомину темы про налог с детей, образующийся при продаже их долей, которые были выделены по маткапиталу.

Итак, цитирую абзац 220 ст., касающийся этой темы:

" При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

Положения абзацев девятнадцатого - двадцать первого настоящего подпункта применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)"

В переводе на язык, доступный не только специалистам, это означает, что расходы членов семьи, которые были направлены на приобретение доли, передаваемой впоследствии другому члену семьи по обязательству, связанному с маткапиталом, можно учесть при расчете налога на доход от продажи этой доли.

Пример:

На имя матери приобретена квартира с привлечением ипотеки.

В погашении долга по ипотечному кредиту использован маткапитал.

Ипотеку выплатили. Выделили доли детям. Квартиру сразу после выделения долей продали.

Раньше у детей возникала обязанность уплатить налог на доход от продажи полученных от матери долей, и уменьшить налоговую базу можно было только на копеечный вычет в виде соответствующей доли от миллиона или на сто с небольшим тысяч рублей, причитающихся из маткапитала на одного ребенка.

А теперь доход от продажи такой доли можно уменьшить на ее стоимость, которая была при покупке жилого помещения.

Пример в цифрах:

На имя матери приобрели квартиру за 4млна.

В дальнейшем выделили двум детям по 1/4 доле квартиры каждому. Таким образом, на каждую выделенную детям долю родители потратили 1млн.

Не дождавшись срока освобождения детей от налога на доход от продажи, квартиру продали за 6млнов. Получилось, что каждый ребенок имеет доход от продажи 1,5 млна рублей. По старым правилам доход этот можно было уменьшить только на 250тыс (1/4 от миллионного вычета).

А теперь этот доход можно уменьшить на израсходованный матерью на покупку этой доли 1млн. И останется заплатить налог только с 500тыс., т.е. с настоящего дохода, с так называемой прибыли, а это уже не так обидно. Кроме того, при правильном, умелом подходе к оформлению продажи можно и от этого налога избавиться.


Ну в общем, это кратенькое схематичное объяснение. В редко встречающиеся тонкости использования родителями расходов на приобретение в целях налогообложения я вдаваться не буду.

Отмечу только, что получение родителями вычета на покупку и вычета с процентов по ипотеке к этому не относится и никак не меняет описанной мною схемы.

Подробнее можно проконсультироваться устно - надо кликнуть на ФИО и выйти на личную страницу - там под отзывами есть прямые контакты.

73 комментария
8 сентября 2021, 05:52
Извините, выхожу из блога. Писала исключительно исходя из собственного опыта 2020-2021 года. Наверное моя практика является дилетанской в России. Всем успехов!!!
Ответить
161/50 000
0/50 000
21 марта 2024, 10:31
Светлана, нужно отстаивать свою точку зрения! Если квартира была приобретена по ДДУ и произведена полная оплата по такому договору, то срок владения таким объектом исчисляется с момента полной оплаты . При заполнении декларации указывается срок приобретения и способ .( Программой предусмотрено ).
301/50 000
7 сентября 2021, 12:14
Если вы полностью оплатили квартиру по ДДУ, то можете приложить ДДУ с чеками о полной оплате. Еще приложите в налоговую разрешение опекунского совета на продажу старой квартиры с одновременной покупкой строящейся квартиры.
Ответить
222/50 000
0/50 000
7 сентября 2021, 21:23
Светлана, что Вы пишете?! При чем здесь ДДУ и опекунский совет???
Мне очень не хочется, чтобы в моем блоге размещались в корне неверные дилетантские советы.
Выше вы сами задавали вопрос и, судя по всему, несмотря на полученные ответы, у вас ничего не получилось в налоговой, скорее всего из-за неверно составленной декларации. В итоге Вы "распечатали" тот самый одноразовый налоговый вычет детей. А можно и нужно было делать так, чтобы его не трогать.
464/50 000
7 сентября 2021, 11:16
Если вы покупали детям доли взамен проданным, то прикладывайте документы по купленной квартире и вычет взаимо зачтут.
Ответить
117/50 000
0/50 000
Игорь
7 сентября 2021, 11:58
Новая квартира по дду куплена и еще строится, но в дду доли прописаны как в проданной.
86/50 000
7 сентября 2021, 21:15
Светлана, пожалуйста.... всё не так просто, как Вы пишете... Приложить документы - это не поможет, т.к. надо еще всё правильно указать в декларации. К тому же способ, который Вы предлагаете, "распечатает" налоговый вычет детей, который дается человеку один раз в жизни, и это то же самое, что заплатить налог, а его в данном случае при применении другого способа расчета и правильном подсчёте либо вовсе не будет, либо он будет абсолютно копеечный.
451/50 000
21 марта 2024, 10:26
Все верно!!!
12/50 000
Игорь
7 сентября 2021, 11:08
Ирина Владимировна добрый день! Меня зовут Игорь. Нас четверо муж, жена, двое детей. Вопрос такой: В июне 2015 приобретена квартира по дду в ипотеку с мат капиталом за 4000000 рублей, летом 2021 выплатили ипотеку, наделили двоих детей долями каждому по 1/20, родителям по 18/20 каждому. Квартиру продали за 5200000. Мы с женой налог не платим так как квартира в собственности с момента полной оплаты более 5 лет. Подскажите пожалуйста как посчитать налог который придется заплатить за детей, с разницы между покупкой и продажей т.е с 120000/10=100000 или налог будет считаться с 5200000/10=520000.Заранее большое спасибо.
Ответить
621/50 000
0/50 000
7 сентября 2021, 21:04
Здравствуйте, Игорь! Налог с каждого ребенка считается по формуле доход от продажи доли минус расход родителей на ее покупку и умножить на 13%. В Вашем случае это: 260т.р.(доход от продажи 1/20 доли) минус 200т.р.(расход на покупку 1/20 доли) и минус 1/20 от суммы выплаченных вами по ипотеке процентов и если после этих арифметических действий у Вас получится положительная сумма, то налог от нее 13%. Если сумма получится отрицательная или ноль, то налога не будет. Но в любом случае надо сдать правильные декларации от имени обоих детей, иначе вам налоговая насчитает налог без учета вычетов и расходов, т.е. 13% от 260 т.р. С декларациями могу помочь - если позвоните мне, то дам контакт специалиста, который правильно всё заполнит вам и вышлет готовую к отправке в налоговую декларацию (Стоимость услуги вполне щадящая)
828/50 000
7 сентября 2021, 22:06
Необходимо уточнить: все приеденные мною расчеты будут верны только в том случае, если кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0.7, не превышает сумму продажи.
165/50 000
Игорь
8 сентября 2021, 11:00
Спасибо, кадастровая стоимость 4400 т.р, декларацию будем делать в январе 2022 года, обязательно обратимся.
107/50 000
Аметист Пермь
28 августа 2021, 19:03
Добрый день! Пришли письма с налоговой, в этом вопросе я полный ноль. В 2014 году купили квартиру в общую собственность с мужем, вложили маткапитал, но доли выделили детям в апреле 2020, в июле 2020 квартиру продали. Размер долей нам с мужем по 4/10, детям обоим по 1/10. Покупали квартиру за 1350000, продали за 1740000. Что нам делать теперь, как не платить этот налог. Мы купили уже новую квартиру и доли перенесли в новую квартиру.
Ответить
435/50 000
0/50 000
29 августа 2021, 07:06
У нас аналогичная ситуация. Пришлось уточнять декларацию и прикладывать документы на купленную квартиру. Приложите разрешение опекунского совета на продажу с одновременной покупкой и документы на купленную квартиру с распиской продавца о том что деньги им получены от вас. Налоговая произведет взаимозачет вычета по новой квартире. И вот тогда нам посчитали выплату в бюджет 0 рублей. А до этого по 76000 на каждого из трех детей. Хотя мы прикладывали документы 2014 года о покупке родителями этой квартиры.
507/50 000
Татьяна Балахнина
1 сентября 2021, 04:54
Здравствуйте, такая ситуация: Квартира была куплена в 2017 году с участием мат. капитала, собственных средств и ипотеки. После погашения ипотеки выделили доли по мат.капиталу всем членам семьи. Двоим несовершеннолетним детям по 1/36 и родителям по 1/36. Госрегистрация как общая долевая собственность.По 16/36 у каждого родителя -общая долевая собственность в общей совместной собственности.Подскажите пожалуйста в налоговой на детях тоже будут числится доли и как оплачивать налог на имущество? и повлияет ли выделение долей на имущественный налоговый вычет? Ведь с мат.капитала НДФЛ не возмещается.
601/50 000
7 сентября 2021, 21:52
Аметист Пермь, ниже я отвечала Игорю на абсолютно аналогичный вопрос. Прочтите.
79/50 000
7 сентября 2021, 22:00
Татьяна Балахнина, да, доли за детьми числятся в качестве имущества. Выделение долей на имущественный налоговый вычет не повлияет - сможете получить его только за минусом суммы маткапитала.
189/50 000
20 августа 2021, 05:47
Хорошо, спасибо. Буду пытаться узнать, почему не зачли затраты.
Ответить
63/50 000
0/50 000
19 августа 2021, 07:05
Ирина Владимировна! Нам налоговая не зачла затраты родителей на покупку квартиры в 2014 году. Удалось сократить налог только отправив уточненную декларацию с учетом покупки детям другой квартиры. Вот так налоговая выполняет закон
Ответить
229/50 000
0/50 000
19 августа 2021, 21:50
Светлана, надо было бороться, а не декларацию менять. Свяжитесь с Минфином через обращения на их сайт и пожалуйтесь туда. Если сумма существенная потеряна, то можно отвоевать.
175/50 000
ID: 78159057
18 августа 2021, 19:40
Добрый вечер! Спасибо, что так подробно написали и пояснили, очень помогли разобраться. Очень полезной оказалась информация, что доход можно уменьшить и на сумму уплаченных процентов по ипотеке. Но все же есть вопрос, по поводу налога на взрослых.

Мы покупали квартиру в ипотеку в 2016 году, материнский капитал отправляли в досрочное погашение ипьтеки. Погасили в 2021 году и сразу выделили доли детям.
Покупали за 2 млн рублей и выделили детям по 1/4, нам с мужем 1/2 в общую совместную собственность. В качестве процентов выплатили 385000
В 2021 году продаем жилье за 2800000.
Налоги по детям : доход 700000 (исходя из того, что 2800000:4). Уменьшить его можно на сумму расходов на приобретение + проценты по ипотеке ( в соотвествии с долями), и именно на 596250. И соответственно налог исчисляется из дохода 103750.
Верно?

А по взрослым? В налоговой предложили вот такой расчет. Я налог не плачу, потому что до этой квартиры у меня собственности не было.
А вот муж платит, потому что у него до покупки квартиры уже была в собственности другая квартира. И для него налог рассчитывается следующим образом. Он продает свою долю за 1400000, а потратил на приобретение 2000000 (при покупке мы оформили по требованию банка квартиру в общую совместную собственность) . Значит никакого дохода (прибыли) у него нет и налог ему платить не надо.

Получается, что после продажи нам надо заплатить налоги только за детей.

Скажите, это верный расчет? Я имею ввиду налоги и по нам и по детям.

Заранее спасибо)
Ответить
1 591/50 000
0/50 000
19 августа 2021, 22:17
По детским налогам всё верно. А по взрослым, если пять лет от покупки до продажи прошло, то налога ни у Вас, ни у мужа не будет. А если не прошло, то расчет неверный, потому что не он продает 1/2 долю, а вы с им вместе ее продаете и истрачены на 1/2 доли квартиры не 2 млна, а половина от них, так же, как и половина от суммы %% по ипотеке. Если принять за данность то, что 1/2 дохода от продажи вашей совместной половины квартиры поделена между супругами пополам, то доход мужа составляет 700тыс.р. и расчет налога точно такой же, как у детей.
546/50 000
20 августа 2021, 12:49
Укажите кадастровую стоимость квартиры и тогда я смогу рассчитать Вам налог мужа наиболее выгодным способом.
109/50 000
ID: 87532489
17 февраля 2022, 12:08
Здравствуйте, похожая ситуация:
5/7 общая совместная собственность мужа и жены
1/7 первый ребенок
1/7 второй ребенок
Может ли только муж отчитаться за продажу 5/7? Ведь это все же общая совместная собственность внутри общей долевой собственности?
Возможно ли подать тут три декларации - муж за 5/7, за одного ребенка, за другого ребенка?
Буду очень благодарна за ответ!
399/50 000
10 июля 2021, 14:58
Купили квартиру с ипотекой, гасили часть с мат капиталом, погасили, выделили доли договором дарения, пришло требование от налоговой предоставить 3 ндфл. как это заполнять и какой будет налог и если квартиру продать теперь и купить что то я запуталась
Ответить
250/50 000
0/50 000
Елена, в вашем вопросе нет ни дат, ни размера долей, ни цен покупки и продажи. Ответить невозможно. А как заполнять, я и вовсе не знаю)) - этим у меня занимается профильный специалист.
Звоните - задам дополнительные вопросы, отвечу по налогам и научу, как оформить продажу, чтобы минимизировать или свести к нулю налог. Но такого рода индивидуальные консультации являются платными.
387/50 000
Никита Кадров
21 июня 2021, 16:08
Ирина, большое спасибо за статью. Вопрос только один остался. У меня квартира покупалась в 2013 (с ипотекой и мат капиталом) году, а продавалась уже в 2020. Для нас эти поправки будут действовать? Или нужно что бы квартира с использованием мат капитала была приобретена после внесения поправок в 2019-ом? Т.е. что важно дата продажи или дата покупки при применении этой поправки?

P.S. Затянул с выделением долей и сделал это только перед продажей в конце 2019-ого. Теперь кусаю локти.
Ответить
495/50 000
0/50 000
Важна дата продажи, а не покупки. У Вас всё нормально и Вы можете воспользоваться предоставленной в поправках возможностью уменьшить налоговую базу при расчете налога на доход от продажи выделенных долей на сумму расходов на их приобретение, в которые, кроме непосредственной цены покупки долей имеете право включить пропорциональную долям часть расходов на оплату процентов по кредиту.
386/50 000
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Ситуация с признанием права собственности на землю под частным домом, находящимся в собственности, но расположенным на муниципальной земле, через приобретательную давность – сложный вопрос.Вкратце: Приобретательная давность, как правило, не применяется к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.Подробнее:Приобретательная давность (статья 234 ГК РФ) предполагает добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение определенного срока (15 лет для недвижимости).Муниципальная земля не является "ничейной". Она имеет собственника – муниципальное образование.Владение муниципальной землей даже в течение длительного срока, как правило, не может быть признано добросовестным для целей приобретательной давности, так как владение осуществляется без законных оснований.Судебная практика в большинстве случаев отказывает в признании права собственности на муниципальную землю в силу приобретательной давности.Альтернатива:Выкуп земельного участка у муниципального образования – наиболее вероятный и законный способ оформления земли в собственность. Порядок выкупа регулируется земельным законодательством и нормативными актами муниципального образования. Обычно требуется подать заявление в администрацию, провести межевание (если необходимо) и заключить договор купли-продажи. Цена выкупа определяется на основании кадастровой стоимости или рыночной оценки (зависит от региональных правил).
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления