Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём
19 февраля 2018
30 580
27
Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём

Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.

К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью. Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.

Пример первый.

В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000. Ремонт и техника обошлись в 300 000. По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос. Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000. Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.

Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет. Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.

Пример второй.

В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м. Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.

Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет. Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия. Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.

Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности. Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).

Пример третий.

Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.

Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов. Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные. Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков. По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку. Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.

Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем "затягивать на шее петлю", стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.

А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.

Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров. Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц. Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ. 36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги. А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза. К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее. 

Могут подойти
27 комментариев
Сергей Бутов
8 января 2022, 22:04
А банк в ипотечном договоре разве разрешает сдавать ипотечную квартиру внаём?
Ответить
77/50 000
0/50 000
Anton
23 июня 2020, 16:58
А если брать квартиру на вторичке, допустим однушку за 2.8 на 20 лет. Платёж примерно 25 тыс, сдача 20-25, плюс к этой сумме докидывать по 30-60 в месяц. Закрыть примерно за 3 года кредит и взять вторую однушку на вторичке. Доходы от первой и второй пускать в счет досрочного погашения второй. Что мы в итоге имеем. Лет через 6- 8 пассивный доход , порядка 40 тыс, либо 2 отпрыска обеспечены жильем. Так выгодно?
Ответить
412/50 000
0/50 000
Яна Беранек
28 марта 2018, 15:23
Даже если сдача квартиры убыточна (арендный доход меньше платежа по ипотеке) то все равно выгода есть. Ведь за счет аренды снижается часть общего платежа по ипотеке. В итоге вы заплатите за жилье лишь половину от его цены, остальное внесут арендаторы. В итоге, квартира станет вашей собственностью за полцены, а то и менее.
Ответить
323/50 000
0/50 000
2 марта 2018, 08:31
Добрый день, Ринат!

Знаю, что Вы очень компетентный и квалифицированный специалист и в целом все по делу написано единственный момент, что вкладывая в недвижимость именно тогда возьмем срок 2-3 года назад недвижимость сильно вырастает в цене и если с точки зрения непосредственно аренды мы можем уходить в минус, то с точки зрения инвестиции - это однозначно плюс, так как спустя те 2-3 года (как пример) мы бы уже не смогли приобрести квартиру с такими же параметрами в этом же месте. Ко всему прочему есть еще инфляционные процессы и как бы нам не рапортовали сверху о том, что она снижается бумажные купюры номиналом 200 и 2000 рублей выпускаются не просто так, да и выборы скоро пройдут и наступят суровые будни с игрой на долларе и прочих вещах, при которых рубль потеряет свою "крепкость".
Ответить
806/50 000
0/50 000
22 февраля 2018, 14:32
У каждого риелтора есть такие покупки. И в целом я их понимаю. В теории да - можно и вложить, и умножить. Но возьмем среднестатистическую семью, которые работают свою работу и никуда не лезут с инвестициями. До пенсии лет 20, а детки подрастают. И пока с зарплаты что-то остается, почему бы не купить квартиру? Ведь, правда, ну хорошее же дело! Даже если не деткам на будущее, то хорошая добавка к пенсии. Люди думают о будущем. И они молодцы! А рассуждать, как сделал бы я - так каждый может)) Всех мужчин с наступающим. всем остальным хорошего вечера!)
Ответить
554/50 000
0/50 000
Vladimir
21 февраля 2018, 13:36
А если бы цены выросли на недвижимость и аренду,то расчет уже был бы другой. Легко сделать выводы постфактум.
Копить деньги? Ну это плохой совет при нашей реальной инфляции.
Есть другие законные методы повысить доходность - не в ноль, а более 15% годовых сверх ипотечного платежа.
Но эти методы бесплатно не рассказывают.
Ответить
338/50 000
0/50 000
ID: 6795381
21 февраля 2018, 11:03
Да, посуточная аренда может вполне спасти дело, даже, наверно, заработать. Если у вас или родственников есть возможность все это администрировать на ежедневной основе, это очень неплохой вариант.
Ответить
195/50 000
0/50 000
20 февраля 2018, 20:18
Доброй ночи коллеги! Я считаю, что ситуацию с рентабельностью схемы можно спасти при выборе правильного объекта и посуточной аренды. Нюансов конечно много, в частности кто будет заниматься поиском и размещением гостей, но в целом схема рабочая.
Ответить
245/50 000
0/50 000
Александр Геннадьевич
20 февраля 2018, 18:44
А ещё в 2012 можно было-бы валюты прикупить. Да, кто же знал))
Ответить
62/50 000
0/50 000
20 февраля 2018, 14:16
Припомнился семинар по инвестициям в 15 г. на выставке недвижимости...Там некие представители бодро рассказывали как хорошо взять несколько квартир в ипотеку а потом их через год продать и заработать... На мой честный вопрос а с чего доход на падающем рынке(объекты были в л.о.) мне ответили что рынок растущий и я типа новичок и если чего не понимаю то и в разговор вступать не стоит... Вот интересно кто то заработал???
P.S. При правильно выбранном объекте и быстром закрытии ипотеки заработать можно...Даже если не сразу то спустя некоторое время..
Ответить
556/50 000
0/50 000
20 февраля 2018, 14:29
Александр, часом не Риэлт Академия? ))) Они вообще много чего обещают.
70/50 000
20 февраля 2018, 14:33
Точно не они...Называть не буду дабы не быть заподозренным в антирекламе, но сей постыдный факт имел место быть...
114/50 000
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Чтобы получить документы, подтверждающие, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота, и не находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо предпринять следующие шаги:Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): Это основной документ, содержащий сведения о земельном участке. В выписке указан собственник (или собственники) участка, а также наличие обременений, ограничений прав, арестов. Если в графе о собственнике указано частное лицо или юридическое лицо, это говорит о том, что участок не находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, выписка должна содержать информацию об ограничениях в использовании земельного участка. Отсутствие таких ограничений в выписке косвенно подтверждает, что участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота. Заказать выписку можно в Росреестре (лично или через МФЦ) или в электронном виде на сайте Росреестра.Кадастровый план территории (КПТ): Этот документ содержит информацию о границах земельных участков, расположенных на определенной территории. КПТ может содержать информацию о зонах с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны). Если земельный участок находится в такой зоне, это может означать, что его оборот ограничен.Обращение в местную администрацию (муниципалитет): В администрации можно получить информацию о том, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также о наличии утвержденных градостроительных планов, которые могут повлиять на использование участка.Обращение в Росреестр: В Росреестре можно запросить информацию о том, не относится ли земельный участок к землям, ограниченным в обороте или изъятым из оборота в соответствии с федеральным законодательством.Анализ совокупности этих документов позволит получить наиболее полную картину о статусе земельного участка.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления