Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Дарственная: когда лучше отказаться от сделки?
23 октября 2018
83 936
24
Дарственная: когда лучше отказаться от сделки?
Эксперты рассказали об опасностях сделок с дарственными

Надежда Степановна, пенсионерка, разменявшая восьмой десяток, вынуждена зимовать в старом доме в деревне в Тульской области. А совсем недавно она проживала в удобной однокомнатной квартире на востоке Москвы. Пенсионерка подарила свое жилье любимому внуку, потому как считала, что при наследовании по завещанию интересы «мальчика» могут быть ущемлены. По устной договоренности, Надежда Степановна должна была и дальше проживать в своей квартире, а внук мог переехать к ней только тогда, когда она будет нуждаться в посторонней помощи. После получения дарственной молодой человек  взял на себя оплату всех расходов по содержанию квартиры, включая коммуналку, и проживал отдельно. Однако спустя два года парень женился, и жена убедила его продать квартиру, чтобы купить новостройку.

СОвет

Бабуля и внук должны были оформить так называемый договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание.

Дарственная в деталях 

Дарение – наиболее удобный способ распорядиться недвижимостью между близкими людьми, но, заключая такую сделку, человек должен знать о возможных рисках. В практике юристов и риэлторов немало случаев, когда отношения с дарителем расстраивались, квартира продавалась, бывший собственник терял жилплощадь, но ничего изменить уже было нельзя.

Нужно учитывать, что потеря возможности пользоваться и распоряжаться имуществом после заключения договора дарения, это не риск, а законный результат (последствие) заключения сделки по дарению. Собственник становится «бывшим» на этапе регистрации договора дарения. Поэтому, если собственник не хочет терять контроль над судьбой недвижимого имущества, заключать договор дарения не нужно. В таком случае, возможно, стоит рассмотреть вариант заключения договора, который содержит обещание дарения в будущем, либо заключать договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. 

Екатерина Баглаева юрист КА "Юков и партнеры"

Договор дарения – безвозмездное соглашение, которое не обязательно заверять у нотариуса, если имущество находится в собственности у одного лица.  Однако важно учитывать, что оформление документа через нотариальную контору дает дополнительные гарантии. Если имущество находится в долевой собственности, к нотариусу идем обязательно!

По закону подарить имущество можно как близким родственникам, так и совсем посторонним лицам. При этом одаряемому «не родственнику» придется заплатить 13% НДФЛ от стоимости полученного имущества, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Родственники от уплаты налога на дарение освобождаются.

К сведению

Законом не допускается дарение работникам образовательных и медицинских организаций, структур, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций (в том числе – для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. То же касается дарения госслужащих, работников муниципалитетов, служащих Банка России и пр. в связи с их должностным положением.

Дарителями не могут быть дети до 14 лет и недееспособные лица. При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных их законными представителями.

Договор дарения довольно часто заключают супруги, при жизни передавая близкому человеку имущество, которое считают нужным. И здесь нет никаких препятствий, если только ранее не был заключен брачный договор, предусматривающий другие условия передачи имущества, рассказывает Александр Кожевников, заместитель руководителя юридического департамента компании «Амулекс».

Если недвижимость подарена родителями своим детям, состоящим в браке, то при разводе такие объекты между бывшими супругами не делятся.

Когда в подаренной квартире или доме есть только доля, то ею можно распорядиться точно так же, как и целой квартирой. Причем, оформляя дарственную на любое лицо, будь-то это родственник или посторонний человек, даритель не обязан получать согласие у собственников других долей. Для сравнения: при продаже доли в квартире продавец должен сначала предложить другим собственникам долей приобрести его долю, отмечает Александр Кожевников.

Из важных деталей дарения недвижимости Ирина Доброхотова называет возможность прописать в самом договоре срок вступления договора в силу. Также сделки могут заключаться с определением  конкретных условий вступления договора в действие. Например, квартира может перейти к одаряемому после рождения в семье ребенка в течение трех лет. Сделки «отодвинутого» срока действия должны быть оформлены в соответствии с правилами п. 2 ст. 574 ГК РФ.

Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ – до 30 апреля года, следующего за годом, когда квартира или дом перешли к новому собственнику.

«Я передумал...» Общее и самое главное отличие договоров дарения, купли-продажи, ренты, и т. п. от составления завещания заключается в том, что право собственности на недвижимость переходит от одного человека к другому в момент регистрации такого перехода Росреестом, объясняет Александр Кожевников. В то время как право собственности по завещанию возникнет у наследника только после смерти близкого человека.

Перечень оснований для отмены договора дарения описан в статье 578 ГК РФ. Причина «просто передумал» не подойдет, предупреждает Ирина Доброхотова. В компании  «Амулекс» сообщили, что договор может быть отменен, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Расторгнуть договор дарения можно только через суд.

Бывает и такое, что после сделки объявляется заинтересованное лицо, которое считает себя обделенным и настаивает на том, что даритель не отвечал за свои действия, рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В таком случае по решению суда назначается психиатрическая экспертиза,  положительные результаты которой являются основанием для расторжения дарственной. Также основанием для отмены дарственной (ст.179 ГК РФ) по иску потерпевшего  является  признанием судом того, что договор дарения был заключен под влиянием угроз, насилия, шантажа и др. Доказательством будет признание виновности одаряемого по возбужденному уголовному делу или судебное решение по гражданскому делопроизводству.  

При передаче недвижимости в дар следует учесть и возможность ее возврата в случае, если одаряемый умирает раньше дарителя. Ирина Доброхотова рассказала, что в практике компании был случай, когда мать подарила сыну квартиру, а пока документы по сделке находились в регистрационной палате, сын погиб. Квартира в итоге отошла его жене, которая отчасти была виновата в смерти мужа. Изменить что-либо мать уже не смогла, но этого бы не случилось, если бы в договоре было прописано условие, что в случае смерти одаряемого квартира возвращается в собственность дарителя.

к сведению

Договор дарения признается законом ничтожным, если в нем прописано, что передача дара (недвижимого имущества) состоится после смерти дарителя. Данный переход имущества регламентируется гражданским законодательством о наследовании. То есть, в договоре дарения нельзя написать, что имущество перейдет к одаряемому после его смерти – тогда уже идет наследование по закону или по завещанию. Чтобы распоряжались собственностью после смерти, нужно оформить завещание.

Дарственная как уловка

На рынке недвижимости также бывают случаи проведения так называемых притворных сделок, когда договор дарения подменяет по всем характеристикам сделку купли-продажи. Такие сделки являются недействительными, говорит Екатерина Баглаева.

Когда квартира дарится постороннему человеку, на притворные сделки продавец идет, чтобы уклониться от налога.  По закону (№ 3825-ФЗ), если недвижимость находится в собственности менее пяти лет (после покупки) и менее трех лет после получения в дар, наследована от близких родственников, то налог составляет 13%.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
24
Могут подойти
24 комментария
Александр
2 ноября 2018, 14:41
Про опеку тоже интересно, тут что то меняется?
Ответить
46/50 000
0/50 000
2 ноября 2018, 09:21
Коллеги, кто знает - как изменился с 30 октября порядок подачи документов в органы опеки на разрешения продажи недвижимости несовершеннолетним? И как это будет выглядеть на практике - легче или тяжелее станет получать разрешения?
Ответить
229/50 000
0/50 000
Сергей
26 октября 2018, 23:20
"На рынке недвижимости также бывают случаи проведения так называемых притворных сделок, когда договор дарения подменяет по всем характеристикам сделку купли-продажи. Такие сделки являются недействительными, говорит Екатерина Баглаева".
Такие сделки вполне себе действительны. Поскольку дарение прикрыло куплю продажу, то есть другую реальную сделку.
Ответить
354/50 000
0/50 000
24 октября 2018, 23:08
Вот объясните мне, кто баран: т.н. "эксперты" или журналюги? Нет в российском гражданском законодательстве понятия "дарственная", только "договор дарения"! Ну, сколько можно хренью людям голову морочить?
P.S. Дарственная - сделка односторонняя, законодательством РФ не предусмотренная, ДР - двусторонняя.
Ответить
309/50 000
0/50 000
Кирилл
26 октября 2018, 21:25
Это на чем основано?
20/50 000
26 октября 2018, 21:31
На российском гражданском законодательстве, малыш. И это всё о нём.
67/50 000
ID: 14090905
2 ноября 2018, 09:49
Полностью с Вами согласна. А от слова "дарственная" даже коробит.
65/50 000
Artur
24 октября 2018, 19:20
Вот мне был бы интересен ответ специалиста по вопросам дарения. В некоторых странах ЕС практикуется возможность оформления "дарственной с обременением".
Поясню на примере: Бабушка сыну дарит квартиру, но прописывает "обременение" следующего характера: без её письменного согласия новый владелец не имеет права продавать, закладывать имущество и пр. По факту, владелец сын, но свободно распоряжаться имуществом он уже не может. Да и обязательств по содержанию тоже не имеет...
Вопрос: на сколько применима такая практика в правовом поле РФ?
Ответить
550/50 000
0/50 000
Елена
2 ноября 2018, 09:53
Договор дарения является безусловной сделкой. Никаких обременений быть не должно. На практике регистрируют договора дарения, в которые вписаны условия.
151/50 000
Агент Спец
24 октября 2018, 17:22
Дарят не для того, чтобы уклониться от налога. Ведь тогда на налог попадает одаряемый. Чаще дарение комнаты или доли в квартире, при невозможности получить отказы всех сособственников.
Ответить
184/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления