Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Долевая собственность: особенности продажи
21 марта 2023
1 010 253
178
Долевая собственность: особенности продажи
Что такое долевая собственность и чем она отличается от совместной? Как правильно продать или выкупить долю в квартире, чтобы сделку не оспорили, можно ли при этом обойтись без нотариуса? Отвечаем на самые распространенные вопросы, связанные с долевой и совместной собственностью.

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

Сдайте или продайте свою квартиру

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.


Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие. 

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права. 

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты. 

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д. 

важно

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. 

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт. 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям. 
Важно: 

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. 

Хотите купить комнату, долю в квартире в Москве? Подходящий вариант ищите на Циан

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. 

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. 

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. 

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. 

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. 

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

«И жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учет, каждому присвоен уникальный номер, право собственности заявителя регистрируется в отношении каждого объекта “отдельно” (хотя и по одному заявлению). Поэтому для продажи доли в праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов, подлежащих продаже и находящихся в общей долевой собственности».

Павел Остапчук,младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей. 

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.


Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
178 комментариев
ID: 102584273
2 сентября 2023, 17:27
Подскажите пожалуйста!!!!
Моя бабушка подписала мне 1/2 долю квартиры, папа с братом по 1/4 от дедушки. Брат папы ни в какую не хочет продавать долю и вообще уходит от разговоров и требует 1/2 от продажи. Что можно сделать? За квартиру он не платит, только мы. Квартира двухкомнатная, одна комната проходная.
Ответить
313/50 000
0/50 000
Оксана
4 августа 2023, 11:15
Добрый день.
Вопрос по разделе имущества и продаже 1/2 доли в студии.
Как можно продать в студии свою долю? По суду была выделена 1/2 без четкого обозначения места и квадратов. Жилая 15м2 . Муж бывший хочет продать свою долю. Я прописана и там проживаю. Есть закон, который запрещает это делать?
Ответить
305/50 000
0/50 000
Марина Толстихина
16 ноября 2024, 20:18
Здравствуйте, вопрос уже решился? Конечно нет закона запрещающего собственнику распоряжаться своей собственность. Он может продать свою долю. Однако, вы можете запретить вселение. Через суд. Вы там будете доказывать, что это жилье вам необходимо, так как оно единственное, например, и вы им пользуетесь фактически столько-то лет. Так как долю в натуре выделить в вашем случае не возможно, а проживать с незнакомыми людьми тем более, то заселиться новому собственнику откажут. Так как он, как новый правообладатель заведомо знал какую долю он покупал. Единственное, я не знаю вам ждать действий от нового собственника и не пускать его (может взломать дверь в наглую), тогда будете выселять судом по схеме выше. Лишать права пользования. Он сможет продавать, дарить свою долю, но фактически не сможет жить. Либо можно на опережение, то есть отследить продажу и самой подать в суд на запрет вселения, доказывая что ваши бытовые условия не позволяют. Вот второе я не встречала, а первый вариант встречала в жизненной практике. P.S. я не юрист, детали надо обсуждать при личной консультации с грамотным юристом или самостоятельно читать судебную практику в вашей местности. Так как это тоже важно.
1 193/50 000
ID: 105154263
11 июля 2023, 04:24
А если второй сособственник 1/2 доли не хочет ни выкупать, ни продавать совместно, то идти в суд? Его устраивает совместное проживание ( сожитель или гражданский муж). Никто же полквартиры не купит в здравом уме. И риэлтеры не берутся продавать 1/2 долю в трешке бизнесс- класса.
Ответить
280/50 000
0/50 000
ID: 103990733
8 июня 2023, 12:43
ДОБРЫЙ ДЕНЬ. ПОМОГИТЕ РАЗОБРАТЬСЯ: ЕСЛИ В УВЕДОМЛЕНИИ СОСОБСТВЕННИКОВ О ПРОДАЖЕ ДОЛИ В ДОМЕ Я УКАЖУ ОДНУ ЦЕНУ, А ПОТОМ НЕ СМОГУ ПРОДАТЬ ЭТУ ДОЛЮ ПО ЭТОЙ ЦЕНЕ, НАПРИМЕР ВВИДУ ЕЕ ЗАВЫШЕННОЙ СТОИМОСТИ, И ВЫНУЖДЕНА БУДУ СНИЗИТЬ ЦЕНУ, ТО ЭТО БУДЕТ НЕЗАКОННО? КАК БЫТЬ В ЭТОМ СЛУЧАЕ?
ИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО СЛЕДУЕТ УЗНАТЬ ПРИМЕРНУЮ СТОИМОСТЬ ПОДОБНЫХ ОБЪЕКТОВ У РИЭЛТОРА?
Ответить
370/50 000
0/50 000
ID: 100978738
17 марта 2023, 10:34
Подскажите, у нас с мужем общая совместная собственность, доли не выделены, как можно выкупить у него его долю, нужно ли сначала выделять доли в суде?
Ответить
150/50 000
0/50 000
ID: 98163760
18 декабря 2022, 18:33
Здравствуйте. Нам с братом квартира досталась по наследству. Мы хотим её продать.Нужен ли нам натариус,или можно обойтись без него и сразу обратиться в МФЦ?Просто как это всё будет предоставлено в налоговую,мы хотим,чтобы не было налога от продажи недвижимости.
Ответить
261/50 000
0/50 000
ID: 88744522
1 февраля 2023, 15:02
нОтариус, продажа квартиры долями только через нотариуса. Если квартира была в собственности более 3-х лет, то п/налога не будет.
129/50 000
Людмила Русанова
2 ноября 2022, 16:25
Подскажите,пожалуйста. Я собираюсь купить дом в сельской местности. он по наследству перешёл в равной долевой собственности брату и сестре у которых есть супруги. Они предлагают совершить сделку через юстицию, без нотариуса. Подскажите нужно ли им писать отказы от покупки частей друг,друга. Возможно ли совершение сделки без нотариуса.
Ответить
336/50 000
0/50 000
ID: 96694138
21 октября 2022, 21:45
Ирина
Всем добра.
помогите понять как при долевой собственности, один из собственников решил продать свою 1/2 долю в 2х комн квартире в виде большей комнаты, разнbца -8 кв.м.
Надо идти в суд? Всем покупателям показывают большую комнату- это обман?
Ответить
262/50 000
0/50 000
ID: 69330112
1 сентября 2022, 22:29
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, опека не разрешает дать детям доли в полученной мной по наследству трехкомнатнойквартире, взамен на их доли в однокомнатной квартире в которую вносил я материнский капитал. Хотела выделить доли в 3-комнатной и продать 1-комнатную, но нет, опека не разрешает, говорит нет оборота средств. Верно ли это?
Ответить
339/50 000
0/50 000
ID: 94870582
22 августа 2022, 06:48
Добрый день. Я являюсь собственником 1/3 4- комнатной квартиры. Остальные собственники в равных долях по 1/3 у каждого- это мать и 15 летний ее сын. В настоящее время хочу продать свою часть им. Пушу письмо с предложением выкупа доли. Скажите, пожалуйста , на ребёнка писать отдельное предложение или указать его вместе с уведомлением матери? Спасибо
Ответить
350/50 000
0/50 000
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления