Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году
24 марта
388 737
128
Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году
Налог на доходы физлиц от продажи недвижимости с 2025 года начисляют по-новому. Рассказываем, как рассчитать НДФЛ тем, кто продаёт жильё в этом году, какие действуют ставки и всех ли касаются изменения.

Кого касаются нововведения

С 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%. Поправки в Налоговый кодекс внёс Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ.

важно

Нововведения актуальны для тех, кто продаст недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Декларацию при этом надо будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026-го.

При продаже жилья в 2024 году действуют старые правила, а декларацию следует подать до 30 апреля 2025 года. 

Напомним, что в стандартном случае минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет пять лет. Но если объект подарен близким родственником, унаследован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, был приватизирован или является единственным жильём продавца, то срок сокращается до трёх лет (пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). 

При соблюдении ряда условий от НДФЛ освобождаются семьи с детьми, даже если минимальный срок владения жильём ещё не истёк.

Как рассчитывают НДФЛ, если жильё было продано в 2024 году

Ставка НДФЛ в 2024 году для налоговых резидентов России составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%. 

пример

Андрей в июне 2024 года продал за 5 млн рублей квартиру, купленную в 2022 году за 3,5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому ему придётся заплатить НДФЛ: 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.

Для уменьшения налога он может применить фиксированный вычет в размере 1 млн рублей, тогда НДФЛ = (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.

А если Андрей может подтвердить свои расходы на покупку квартиры, то НДФЛ = (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.

Применять одновременно и вычет 1 млн рублей, и схему «доходы минус расходы» нельзя — надо выбрать что-то одно. 

Если Андрей в 2024 году продаст ещё какое-то имущество, облагаемое НДФЛ, например гараж или машину, это никак не повлияет на ставку налога. 

     
 
Собственность супругов:
         

кто и какие налоги должен платить

           

Как рассчитывают НДФЛ, если жильё продано в 2025 году

С 1 января 2025 года НДФЛ рассчитывают по прогрессивной шкале: теперь ставка налога зависит от размера полученной прибыли.

То есть если налоговый резидент России получил доход от продажи недвижимости или принял её в дар не от близкого родственника — это тоже доход с точки зрения Федеральной налоговой службы, он облагается налогом в зависимости от размера прибыли.

важно

Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей. 

Минимальные сроки владения в 2025 году остались прежними: три или пять лет.

Умный
Циан-помощник упрощает поиск
Найти квартиру

Всего на прогрессивной шкале налогообложения пять ступеней — от 13 до 22%: чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога. Но в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и т. д. — ступеней только две.

Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года

Прибыль Налоговая ставка
До 2,4 млн рублей  13%
Свыше 2,4 млн рублей  312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей

примеры

1. Евгений в 2025 году продал за 3 млн рублей квартиру, купленную в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить не может, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.


Считаем прибыль: 3 млн – 1 млн вычета = 2 млн рублей. 

Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%, и Евгений в 2026 году заплатит налог на доходы в размере: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей. 


2. Павел в январе 2025 года продал за 8 млн рублей квартиру, которую купил в апреле 2022-го за 5 млн. Расходы подтверждены, минимальный срок владения ещё не истёк. 


Считаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей. 

Превышение лимита составило: 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей. На эту сумму будет начислен налог по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.

Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей. 

Если бы Павел продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил весь налог по одной ставке: (8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.

Но надо учитывать, что доход рассчитывается как сумма от продажи всего имущества за год, и налог начисляется на общую прибыль от реализованного имущества. 

Поэтому, если Игорь в 2025 году продал квартиру с прибылью 2 млн рублей и автомобиль с прибылью 1,2 млн рублей, то НДФЛ будут считать от общей налогооблагаемой прибыли: 2 млн + 1,2 мл = 3,2 млн рублей, а не на каждый объект отдельно. 

То есть Игорь должен будет заплатить налог на доходы в размере: 312 тыс. + (3,2 млн – 2,4 млн) × 15% = 432 тыс. рублей. 

Таким образом, с 2025 года налоговые резиденты РФ уплачивают НДФЛ по прогрессивной шкале в зависимости от размера полученной прибыли.

Дата фактического получения дохода определяется как день его выплаты (пункт 1 статьи 223 Налогового кодекса РФ, письмо Федеральной налоговой службы от 22.05.2014 № БС-4-11/9939@). 

Поэтому, если при продаже недвижимости расчёт произошёл в 2024 году, а государственная регистрация сделки — в 2025-м, доход продавца налоговая отнесёт к 2024 году: он заплатит НДФЛ по ставке 13% независимо от размера полученной прибыли.

Главное

— С 1 января 2025 года ставка НДФЛ при продаже недвижимости зависит от размера полученной прибыли. 

— Если прибыль составила до 2,4 млн рублей, ставка НДФЛ при продаже жилья составит 13%. 

— Если полученная прибыль свыше 2,4 млн рублей, НДФЛ составит: 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей.

— Если вы продали жильё в 2024 году, то уплачиваете НДФЛ по старой ставке — 13%. Сделки 2025 года облагаются налогом уже по новым правилам. 

— Минимальный срок владения недвижимостью в 2025 году не изменился: пять лет по общему правилу, но в некоторых случаях он сокращается до трёх лет.

Как продать квартиру и не платить налог
Разбираемся в нюансах НДФЛ
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
128 комментариев
Елена
11 декабря 2024, 18:22
Добрый день! В 2015 году купила квартиру по ДДУ, полный расчет с застройщиком был произведен сразу, дом оказался долгостроем. В 2020 был организован ЖСК и в 2021году была произведена доплата по 7000руб/м.Сдался дом в 2024 году.С какого момента в данном случае отсчитывается минимальный срок владения имуществом?
Ответить
311/50 000
0/50 000
30 декабря 2024, 14:59
Добрый день! Если ваша доплата была связана с увеличением площади помещения, то минимальный срок владения отсчитывается с даты оплаты по ДДУ.
141/50 000
Светлана Габуева
4 марта, 09:18
С даты полной оплаты.
21/50 000
Михаил собственник
10 декабря 2024, 08:11
Добрый день! Я продал квартиру в 2024, в собственности она у меня была более 5-ти лет. Но я большую часть года провел в зарубежных командировках, т.е. не являюсь налоговым резидентом РФ.Распространяется ли правило отсутствия НДФЛ при владении более 5-ти лет также и на налоговых нерезидентов?
Ответить
292/50 000
0/50 000
Наталья Резник
11 декабря 2024, 12:29
Вы не должны платить налог, срок владения более 5 лет не попадает под уплату налога. То что Вы часть времени были нерезидентом так же не влияет, т.к. срок владения квартирой более 5 лет
185/50 000
ID: 117406151
3 декабря 2024, 19:43
Здравствуйте, купила дом в деревне в 2006 году за 50000, сейчас хочу продать за 200000. Какую сумму налога я должна буду уплатить?
Ответить
131/50 000
0/50 000
Наталья Резник
11 декабря 2024, 12:30
не нужно платить налог, срок владения у вас не попадает под уплату налога
73/50 000
ID: 125189288
2 декабря 2024, 18:36
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, продаю мною построенный дом... с даты регистрации прошло 3 года, попадаю под категорию единственное жильё? Если нет, то можно ли предоставить чеки и тд. на стройматериалы и работы в налоговую?
Ответить
229/50 000
0/50 000
30 декабря 2024, 14:47
Здравствуйте! Минимальный срок владения для вашего дома - 3 года. Налога не будет. Категория единственное жилье - для купленных объектов недвижимости.
150/50 000
ID: 15043111
28 ноября 2024, 18:08
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если квартира унаследована не от родственника в 2021 году и больше жилья нет, через сколько лет я могу её продать без налога? И с какой даты отсчитывать срок?
Ответить
197/50 000
0/50 000
30 декабря 2024, 14:43
Здравствуйте. Можете продавать через 3 года от даты смерти родственника.
72/50 000
22 января, 11:27
Добрый день. Здесь срок исчисляется 5 (пять) лет с даты смерти, т.к. не близкий родственник. А если единственное жилье, то три года при этом налог платить не нужно и декларацию подавать не надо.
194/50 000
Марина Даценко
25 ноября 2024, 17:46
Добрый день! Тк вы владеете квартирой более 5 лет, то налог с продажи вы не платите.
Ответить
84/50 000
0/50 000
ID: 124745669
21 ноября 2024, 07:41
Здравствуйте. Я продаю квартиру, купленную в 2013 году. Буду ли я платить 13% от продажи и зависит ли от кадастровой стоимости.
Ответить
128/50 000
0/50 000
Наталья Резник
11 декабря 2024, 12:26
нет, у Вас срок владения квартирой не попадает под уплату налога
64/50 000
ID: 103031535
24 октября 2024, 09:57
Здравствуйте! Если квартира по наследству досталась и я хочу ее продать. Какой налог?
Ответить
85/50 000
0/50 000
ID: 71759056
14 ноября 2024, 17:36
со всей суммы сделки или ждать надо не менее трех лет
53/50 000
ID: 124592877
17 ноября 2024, 08:58
Здравствуйте, без налога вы можете продать квартиру, полученную по наследству, по истечении 3 лет с момента смерти наследодателя. Если будете продавать раньше, то можно сумму продажи уменьшить на сумму расходов на покупку наследодателем этой квартиры (если она покупалась и сохранились документы о покупке) либо уменьшить на необлагаемый миллион. Также важно, что сумма продажи была не менее чем 70% кадастровой стоимости.
422/50 000
Сергей Бочков
29 августа 2024, 09:30
Как будет насчитывается налог, если сначала продать недвижимость, а потом, на эти деньги, купить её, например, в другом городе?
Ответить
127/50 000
0/50 000
ID: 14524700
10 октября 2024, 11:40
Здравствуйте, налог уплачивается с продажи недвижимости, неважно, как Вы распорядитесь денежными средствами: купите ли другую недвижимость, положите на вклад и т.д.
164/50 000
Сергей Ножников
2 декабря 2024, 09:51
Да уж
5/50 000
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Ситуация с признанием права собственности на землю под частным домом, находящимся в собственности, но расположенным на муниципальной земле, через приобретательную давность – сложный вопрос.Вкратце: Приобретательная давность, как правило, не применяется к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.Подробнее:Приобретательная давность (статья 234 ГК РФ) предполагает добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение определенного срока (15 лет для недвижимости).Муниципальная земля не является "ничейной". Она имеет собственника – муниципальное образование.Владение муниципальной землей даже в течение длительного срока, как правило, не может быть признано добросовестным для целей приобретательной давности, так как владение осуществляется без законных оснований.Судебная практика в большинстве случаев отказывает в признании права собственности на муниципальную землю в силу приобретательной давности.Альтернатива:Выкуп земельного участка у муниципального образования – наиболее вероятный и законный способ оформления земли в собственность. Порядок выкупа регулируется земельным законодательством и нормативными актами муниципального образования. Обычно требуется подать заявление в администрацию, провести межевание (если необходимо) и заключить договор купли-продажи. Цена выкупа определяется на основании кадастровой стоимости или рыночной оценки (зависит от региональных правил).
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления