- Как налоговая узнает, что вы сдаёте квартиру без декларирования доходов
- Как ФНС докажет, что вы получаете доход от сдачи квартиры внаём
- Что будет, если налоговая докажет, что вы получаете доход от сдачи квартиры
- Как легально уменьшить налог при сдаче квартиры в аренду
- Будут ли теперь наймодателей регулярно проверять
- Главное
Благодарим за консультацию Вадима Баранчу, налогового адвоката, основателя собственной налоговой школы, Игоря Зенина, юриста юридического бюро «Ковенант», и Ирину Горбачёву, риелтора.
Как налоговая узнает, что вы сдаёте квартиру без декларирования доходов
Физлиц-арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов, должны выявлять налоговые органы. Это подтвердило письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 14.05.2018 № 03-04-05/31937 «О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от сдачи внаём жилья».
Аренду квартиры или дома по закону правильно называть «наём жилья». Понятие «аренда» используется только в отношении нежилых помещений. Но в обиходе чаще употребляется именно «аренда жилья», поэтому мы используем оба термина.
Какие факты привлекают внимание Федеральной налоговой службы (ФНС) и позволяют обнаружить нарушителей.
1. Несколько квартир у одного собственника
ФНС получает сведения из базы Росреестра с 2021 года в рамках межведомственного обмена. Это позволяет выявить владельцев нескольких квартир — очевидно, человек не может одновременно жить по нескольким адресам и вряд ли предоставляет своё жилье родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что там действительно живёт родня, у налоговой всё равно появляется повод проверить, что происходит с «лишними» квартирами.
Например, в Санкт-Петербурге ФНС разослала собственникам, владеющим несколькими квартирами, письма с требованием заполнить декларацию о доходах. Налоговики настаивали на пояснениях и подаче деклараций за 3 года, подозревая, что владельцы получали незадекларированный доход.
2. Безналичные расчёты
Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные. Но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком, да ещё и примерно в одно и то же число месяца может насторожить.
Пополнение счетов налоговики отслеживают не вручную: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что они работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда автоматическая система выявит потенциального нарушителя и нужно дополнительно проанализировать ситуацию.
Налоговая может сделать запрос в банк, получить информацию о состоянии счёта за последние 3 года, проанализировать её и предъявить претензии. Перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором и задать прямой вопрос: за что вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину. В результате налоговики получат и договор, и расписки о получении арендной платы, а арендодателю будет очень сложно отрицать факт сдачи жилья.
3. Публикация объявлений в интернете
Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но при этом не являетесь риелтором, вас легко вычислить.
Сотрудникам ФНС и тут не приходится искать такие объявления вручную — им также помогает автоматическая система. Она ищет совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам. В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдаёт недвижимость, публикуя объявления. После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает сотруднику налоговой, который лично всё перепроверяет — в том числе может позвонить по объявлению.
Даже если квартира сдаётся через риелтора, тот, скорее всего, так и скажет, что сам является лишь агентом, а квартира действительно сдаётся. После этого ФНС через Росреестр узнаёт данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.
4. Жалобы соседей
Если жильцы, снимающие квартиру, мешают кому-то из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.
К примеру, наниматели устраивают шумные вечеринки, перегораживают проход в общем тамбуре детской коляской или велосипедом — для соседей это поводы пожаловаться участковому. Тот обязан отработать заявление, поэтому, скорее всего, придёт с проверкой, а потом поставит себе отметку, что квартира сдаётся.
Вряд ли он сразу доложит в налоговую, но когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей — в последние годы такие проверки не редкость — у участкового будет собрана собственная база, которую он и передаст налоговикам.
5. Заявление арендаторов
Сведения о сдаче квартиры могут передать и сами арендаторы. Причём как умышленно — к примеру, в конфликтной ситуации с арендодателем, так и непреднамеренно: когда гражданин, проживающий в съёмной квартире, обратится в налоговую по какой-то своей надобности с пакетом документов, включающим договор аренды.
Как ФНС докажет, что вы получаете доход от сдачи квартиры внаём
Сам факт сдачи квартиры не означает, что вы получаете какой-то доход: вы вправе безвозмездно пустить пожить родственников или знакомых. И пока налоговая не доказала, что вы действительно получили за это какие-то деньги, установленным останется только факт сдачи, а факт получения денег — нет.
Доказательства, что квартира сдаётся за деньги:
1. Есть показания свидетелей: соседей, риелтора или самих арендаторов.
2. Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
3. Выписка по банковскому счёту, из которой следует факт ежемесячной оплаты (перевода средств) от лиц, которые не являются вашими родственниками.
Многие заранее договариваются с арендаторами, чтобы те назвались родственниками, но как они себя поведут при реальной проверке — большой вопрос. Как правило, проверка происходит неожиданно, бывает, что сотрудники ФНС приходят сразу с полицией. В итоге наниматели, растерявшись при виде людей при погонах и с удостоверением, рассказывают правду.
Что будет, если налоговая докажет, что вы получаете доход от сдачи квартиры
Если ФНС обнаружит доход от сдачи квартиры, не включённый собственником в декларацию, и если владелец не оформлен как самозанятый или индивидуальный предприниматель (ИП) и не уплачивает налоги в этом статусе, собственнику жилья начислят налог 13% — обычный налог на доходы физлиц (НДФЛ).
Если годовой доход арендодателя превышает 2,4 млн рублей, то он будет облагаться налогом по ставке 15–22% в зависимости от размера годового дохода.
Ставка НДФЛ 13–22% действует, если арендодатель имеет статус налогового резидента РФ: по общему правилу им считается человек, проживший в России более 183 дней в году. Если же собственник стал нерезидентом, ставка налога возрастёт до 30%.
Кроме того, неплательщику будет начислен штраф в размере 20–40% суммы недоплаченных налогов, а также пени за несвоевременную уплату налогов в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Ключевую ставку учитывают на момент просрочки — сейчас она составляет 21%.
— Если я сдавал жильё и платил налог, а затем перестал его платить, меня будет легче обнаружить как неплательщика?
Нет, этот факт может свидетельствовать только о том, что вы прекратили сдавать объект и теперь либо сами там живёте, либо квартира пустует. Сам по себе факт прекращения уплаты налога не означает, что к вам сразу придут с проверкой.
Как легально уменьшить налог при сдаче квартиры в аренду
У арендодателя есть несколько совершенно легальных способов сдавать квартиру.
1. Самый простой способ — оформить статус самозанятого и платить 4 или 6% налога на профессиональный доход (НПД).
Ставка зависит от того, кому вы сдаёте жилплощадь: 4%, если квартиру снимает физическое лицо, 6% — если юрлицо.
Чтобы зарегистрировать самозанятость, достаточно подать заявление в ФНС — проще всего это сделать через мобильное приложение «Мой налог».
Но режим НПД имеет ряд ограничений. Самые существенные:
- сдавать можно только свои жилые объекты, то есть через самозанятость нельзя сдавать апартаменты: по закону это коммерческая недвижимость, также не получится сдать квартиру бабушки или тёти — это жильё вам не принадлежит;
- на полученный доход установлен лимит 2,4 млн рублей в год.
2. Если вы хотите официально сдавать апартаменты или несколько квартир по цене выше среднего, то стоит рассмотреть другие налоговые режимы.
— Упрощённая система налогообложения (УСН) для ИП.
Она предусматривает два варианта расчёта налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.
— Патентная система налогообложения для ИП предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаём.
Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья. Патент необязательно брать на год, его можно оформить даже на несколько дней.
Для самозанятых нет понятия «резидент» и «нерезидент», то есть нерезиденту никто не мешает сдавать квартиру в России и платить налог по ставке 4–6%. То же самое касается статуса ИП на УСН.
Будут ли теперь наймодателей регулярно проверять
Государство пытается активно бороться с рынком серой аренды. Типовые постановления местных администраций — например, в Красногорске — о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились ещё в 2018 году. Из них следовало, что информацию о сдаче жилья внаём можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ. Сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.
Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов. Одна из рекомендаций — создать горячие линии, по которым будут принимать информацию о сдаче квартир.
Такие горячие линии действительно существуют — это подтверждает, что ФНС использует сведения, которые предоставляют третьи лица, — например, соседи.
Тренд на ужесточение контроля за рынком серой аренды заставляет арендодателей задуматься о легализации доходов. Тем более оформить статус самозанятого не сложно, а налог в этом режиме щадящий. Лучше честно платить налоги и спать спокойно.
Главное
— Государство старается вывести рынок аренды из тени, в том числе усиливает работу контролирующих органов.
— Современные технологии и развитие межведомственных связей позволяют ФНС вычислять наймодателей, сдающих жильё нелегально.
— Сдача квартиры в аренду не означает, что вы получаете от неё доход. Пока не доказан факт получения дохода, налог не начислят.
— Если налоговая докажет, что вы получали доход, но не уплачивали налоги, вам выставят штрафы и пени.
— Самый простой способ официально сдавать квартиру — оформить самозанятость.
Циан-помощник упрощает поиск
