Термин «аренда» применяют к сделкам с юрлицами и с нежилыми помещениями. В этом случае тот, кто снимает недвижимость, — арендатор, а собственник — арендодатель.
Если сделка касается жилья, а участвовать в ней будут физлица, тогда правильно говорить «наём», «наниматель» и «наймодатель». Если вы собираетесь просто снять квартиру, вы будете нанимателем, хозяин — наймодателем, или собственником, а заключать вы будете договор найма.
Как снять квартиру — пошагово
- Определитесь, какие параметры важны, а какие второстепенны.
- Проанализируйте цены. Не попадайтесь на удочку мошенников со слишком дешёвыми предложениями.
- Позвоните по объявлениям, которые вас привлекли, и задайте предварительные вопросы.
- На просмотре оценивайте не только квартиру, но и дом, двор, соседей и собственника.
- Возьмите тайм-аут, чтобы принять взвешенное решение.
- Подготовьте договор.
- Не забудьте о расписках и акте приёма-передачи квартиры.
- Оплатите сделку и получите ключи.
Как искать квартиру в аренду
Перед тем как искать квартиру, прикиньте, какой бюджет нужен под ваши запросы. Изучите ставки аренды — это поможет не клюнуть на слишком дешёвое предложение.
Составьте список важных параметров: что вам важно в первую очередь, а чем вы готовы поступиться. На Циане десятки фильтров — они помогут подобрать квартиру. Вот главные параметры.
Арендная плата и дополнительные траты
Помимо оплаты аренды закладывайте и сопутствующие расходы.
Депозит в размере одной месячной арендной ставки. Можно договориться с наймодателем и разбить депозит на два платежа.
Оплата услуг риелтора. Часто собственники сдают квартиры не сами, а через риелтора, но оплата его услуг может лечь на плечи нанимателя — это сумма, равная ещё одной арендной ставке или её половине. Не постесняйтесь узнать, можно ли уменьшить размер комиссии.
Оплата интернета, ТВ и других услуг. ЖКУ оплачиваются позже — не забудьте при заселении снять показания счётчиков, чтобы не пришлось оплачивать чужую коммуналку.
Организация переезда: аренда машины, услуги грузчиков, покупка коробок.
Расположение
Чем ближе к центру и точкам притяжения, тем дороже. В Москве удалённость от центра компенсируется удобством общественного транспорта. Например, из подмосковного Одинцово по МЦД добраться до Красной площади можно за 56 минут. Для сравнения: от расположенной в шаговой доступности квартиры на станции метро «Алексеевская» путь до той же Красной площади займет 37 минут. А разница в стоимости аренды будет огромной.
Прикиньте, сколько времени вы готовы тратить на дорогу. Выбирая квартиру, проложите маршруты самостоятельно и оцените время в пути, в том числе в часы пик.
Комнатность
Будьте прагматичны и оценивайте свои потребности. Если вы планируете снимать для себя, а квартира нужна, чтобы переночевать, вернувшись с работы или учёбы, выгоднее снять студию.
Реальные фото в объявлении
Один из принципиальных моментов при выборе квартиры в аренду — реальные фото. Это гарантия того, что вы не потеряете время на просмотр другой квартиры и уже онлайн отфильтруете те варианты, которые вас не устраивают.
Снимать квартиру на Циане безопасно и надёжно — вы можете быть уверены, что фотографии квартиры в объявлении настоящие.
Квартира или апартаменты
Апартаменты считаются нежилым помещением. Почему это важно знать:
— в апартаментах можно получить только временную регистрацию, хотя для записи в школу или поликлинику этого достаточно;
— в некоторых апартаментах ЖКУ обходятся дороже, чем в жилых домах, но не всегда — лучше выяснить тарифы у наймодателя;
— апартаменты можно использовать и в коммерческих целях — значит, там может оказаться шумное соседство: обратите на это внимание.
Что ещё надо учесть
Поинтересуйтесь набором мебели и бытовой техники: есть ли кровать с хорошим матрасом, микроволновка, стиральная и посудомоечная машины.
Многих волнует этажность и наличие балкона. На первом этаже не все чувствуют себя комфортно: прохожие заглядывают в окна, мешает стук входных дверей и звук домофона. Последний этаж в старых домах может заливать.
Популярна и опция снять квартиру с детьми и животными. На Циане ещё масса дополнительных фильтров — можно даже плиту выбрать: газовую или электрическую.
Необязательно выставлять все фильтры вручную. На сайте есть Циан-помощник — умный чат, созданный на основе искусственного интеллекта. Просто напишите или скажите ему, какую квартиру хотели бы снять. Например: «Найди студию в Питере у метро в аренду до 40 тыс. рублей в месяц». Умный помощник покажет варианты.
О чём спросить наймодателя до просмотра
Наймодателю можно позвонить или написать в чат: обе опции есть на каждой карточке объекта. Но прежде чем договариваться о просмотре квартиры, задайте хозяину жилья несколько вопросов.
1. Кто собственник, готов ли он показать документы на квартиру и подписать договор? Брат, сват, кума собственника не имеют права сдавать квартиру без нотариально оформленной доверенности. Если квартиру сдают по доверенности, предупредите, что обязательно проверите её подлинность.
2. Действительно ли речь идет о квартире, которую вы присмотрели, верно ли указаны адрес и ставка аренды?
Пример фразы: «Меня интересует квартира, расположенная в доме № 98 по улице Бочкова, она ещё сдаётся? Стоимость — 60 тыс. рублей в месяц?»
3. Можно ли жить с детьми и животными? Это актуально, если они у вас есть, а информации о том, что можно снимать с детьми или питомцами, в объявлении нет.
4. Когда можно въехать?
5. Кто оплачивает ЖКУ, надо ли платить депозит?
6. Есть ли риелтор и кто оплачивает его услуги? Когда собственник сдаёт квартиру и нанимает для этого риелтора, часто его услуги оплачивает наниматель. Бывает, что комиссию собственник и наниматель делят пополам, но это как повезёт или как сумеете договориться.
Такой подход может показаться несправедливым. Но считается, что готовность уплатить комиссию риелтора говорит о серьёзности намерений нанимателя — заплатив ощутимую сумму, он вряд ли съедет через пару месяцев.
7. Можно ли оформить при необходимости временную регистрацию?
Во время просмотра и общения с собственником у вас возникнут и другие вопросы, но ответы именно на эти помогут понять, стоит ли ехать на просмотр.
Никогда не оплачивайте ничего до просмотра и подписания договора!
Никаких броней из-за наплыва желающих, никаких платных просмотров и никаких договоров на оказание услуг по подбору квартиры. Всё это — признаки мошенничества, читайте о них подробнее.
Что проверять и что спрашивать на просмотре квартиры
Убедитесь, что вы пришли на осмотр именно той квартиры, по которой впоследствии будете подписывать договор. Совпадают ли улица и номер дома, не перевешены ли номера квартир? Проще всего это проконтролировать, если подниматься в квартиру или спускаться из неё не на лифте, а пешком — заодно и соседство оцените.
В идеале квартиру стоит посмотреть дважды: утром, когда хорошо видно состояние квартиры, и вечером, когда отлично слышно потенциально шумных соседей.
Обращайте внимание на странности. Нелепо висящая картина или нелогично стоящий шкаф могут скрывать плесень.
— Проверьте краны в ванной и на кухне: не подтекает ли под ними, хорошая ли течёт вода и течёт ли она вообще. Загляните под батареи.
— Присмотритесь к стенам: нет ли на них тёмных пятен и других свидетельств регулярных протечек. Во-первых, если в квартире есть плесень, жить в ней опасно для здоровья. Во-вторых, если подтекающий кран однажды сорвёт окончательно, не исключено, что крайним сделают вас, и оплачивать ремонт соседям придётся тоже вам.
— Включите свет: не мигают ли лампочки — нет ли перепадов напряжения, из-за которых может сгореть техника.
— Убедитесь, что все основные приборы работают: плита, микроволновка, стиральная машина, духовка. Запускать стирку не надо, но увидеть, что она хотя бы включается, не повредит.
— Проверьте, не сломана ли мебель, открываются ли окна, закрываются ли двери.
— Не будет лишним принюхаться: нет ли посторонних запахов, не тянет ли стоячей водой.
— Выгляните из окна. Если в доме или совсем рядом есть магазин, не исключено, что вход для приёма товаров расположен именно под вашими окнами — тогда это будет утомительное соседство.
Проверьте документы
1. Документы на квартиру — подойдёт свежая, не старше месяца, выписка из ЕГРН, её получает собственник. В ней обратите внимание на адрес и параметры квартиры и на данные собственника. Если собственников несколько, потребуется согласие от остальных на сдачу в аренду.
2. Паспорт собственника. Его имеет смысл проверить в реестре недействительных паспортов.
3. Если квартира сдаётся по доверенности, проверьте доверенность в соответствующем реестре.
Сейчас сделки по доверенности совершаются всё чаще. Да, это более рискованные сделки — с ними следует быть бдительнее, чем в случае прямого сотрудничества. Но и шарахаться от сделки только из-за доверенности тоже не стоит.
Что надо выяснить на просмотре
1. Особые условия:
— если у вас дети, домашние питомцы, вы курите или играете на барабанах, об этом надо предупредить заранее;
— если собираетесь пригласить родственников в гости на несколько месяцев, спросите, можно ли;
— если хотели бы сделать ремонт или привезти собственную кровать — сейчас самое время.
2. Как часто наймодатель планирует навещать квартиру и планирует ли он это делать в ваше отсутствие.
3. Кто и как оплачивает ЖКУ, как вы будете платить за аренду квартиры — договоритесь о способе и дате расчётов.
4. Поинтересуйтесь, не собирается ли собственник продавать квартиру в ближайшее время.
5. Спросите, как к сдаче квартиры относятся соседи. Не то чтобы ответ будет для вас решающим, но из него вы поймёте отношения наймодателя с постоянными жителями и сможете его разговорить.
Вам нужно оценить не только квартиру, но и её хозяина — то есть человека, от которого вы будете зависеть.
6. Если вам необходима временная регистрация, обсудите с собственником детали её оформления. Если он отказывается — попробуйте узнать, что его пугает: не исключено, вы сможете развеять его страхи.
Подписание документов и оплата
Итак, все условия понятны и квартира вас устраивает. Можно переходить к следующему этапу — подписанию документов и оплате.
Возьмите тайм-аут хотя бы до следующего дня — обдумать свои впечатления и подготовиться к сделке.
Чтобы оформить всё правильно, потребуются следующие документы.
1. Договор найма
Вы можете воспользоваться готовым шаблоном, но договор на то и договор, чтобы учитывать именно ваши условия сделки. Дополните шаблон всем, что для вас важно.
Самые важные пункты в договоре найма:
1. Паспортные данные сторон сделки. Обычно сторон две: наймодатель-собственник и наниматель. Даже если жить в квартире будут несколько человек, договор обычно подписывается кем-то одним, он и будет нести по нему ответственность. Остальные указываются в составе проживающих.
2. Параметры квартиры — их нужно указать для того, чтобы в суде точно определить, что спор идёт об определённой квартире:
- адрес и кадастровый номер;
- количество и площадь помещений;
- этаж.
3. Условия оплаты:
- сумма арендной платы в месяц;
- дополнительные платежи, ЖКУ;
- способ расчётов: на карту, наличными, на банковский счёт;
- даты оплаты;
- периодичность, с которой наймодатель сможет повышать ставку, — обычно не более 10% в год;
- санкции в случае нарушения сроков оплаты.
4. Ситуации с устранением проблем. Обычно повреждения, связанные с износом мебели и бытовой техники, устраняет собственник квартиры, а поломки и прочую порчу имущества из-за неаккуратного использования — наниматель.
5. Сроки договора, условия его досрочного расторжения и его продления. Напомним, если договор заключается сроком на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Именно поэтому чаще всего договоры заключаются на 11 месяцев.
2. Акт приёма-передачи квартиры
В нём нужно перечислить все предметы, имеющие хоть какую-то ценность: технику, мебель, декор. Имеет смысл указать не просто наименование, а марку и другие параметры — это убережёт от ситуации, когда при выезде собственник будет требовать вернуть плазменную панель в тысячу дюймов, а вы её даже не видели.
3. Расписка наймодателя о получении денег
Если планируете платить переводами через онлайн-банк, достаточно будет и выписок по карте, хотя для подстраховки можно и продублировать. Не забудьте зафиксировать договорённости по депозиту.
Обычно после подписания всех документов вы как наниматель оплачиваете всё, что положено.
После этого наймодатель прощается и уходит, оставив ключи. А вы остаётесь организовывать переезд и обживаться.
