Благодарим за помощь Николая Хованского, управляющего партнёра юридического центра «Правовед», Константина Бахтина, генерального директора центра строительной экспертизы «ПГС», и Марию Архипову, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека.
Определите цену и основные критерии
Прежде чем изучать объявления о продаже домов, определите базовые критерии поиска.
- Цена: какую сумму вы готовы потратить или взять в кредит у банка.
- География поиска: город или область, а возможно, определённое направление или локации у леса, озера и т. п.
- Подходящие вам коттеджные посёлки, СНТ или деревни.
- Инженерная начинка дома: что обязательно должно быть.
От ответов на эти вопросы зависит настройка поисковых фильтров: используйте их на сайте Циан и сможете увидеть только те предложения, которые подходят именно вам.
Если хотите сэкономить время, можно поступить ещё проще: в верхнем правом углу главной страницы Циан есть кнопка перехода к цифровому помощнику — умному чату, который ищет предложения по конкретному запросу. Например: «Найди дом на севере Ленобласти у озера до 4 млн рублей». Он отфильтрует подходящие варианты.
Выберите статус земли, на которой вы планируете купить дом. Самый оптимальный — под ИЖС, хотя подобные участки и дороже других.
Большинство посёлков, даже с самыми дорогими домами, стоит на сельскохозяйственных землях с целевым использованием для строительства жилых малоэтажных домов. Это не самый правильный с юридической точки зрения вариант, но тысячи домов много лет именно так и существуют — пугаться этого не стоит.
Многим покупателям важно, чтобы спустя год-другой под окнами не началось новое строительство. Перспективы прояснит статус окрестных земель — скажем, на землях ИЖС многоквартирные дома строить нельзя. В этом смысле надёжнее покупать объект в коттеджных посёлках.
Обратите внимание на инфраструктуру ближайшего города: есть ли там качественное медицинское обслуживание и нормальные магазины
После того как вы собрали объявления, которые вас устраивают в первом приближении, переходите к следующему этапу — звонкам по указанным в них номерам.
Что спрашивать при звонке по объявлению
В качественных объявлениях содержится достаточно полная информация, чтобы выяснить принципиальные моменты.
К примеру, на Циане из объявлений можно узнать об основных характеристиках дома и участка, юридическом статусе земли, коммуникациях, инфраструктуре поблизости, возможности оформить ипотеку, изменении стоимости объекта и др.
Перед выездом на просмотр следует точно выяснить:
1. Кто и на каком основании владеет объектом.
2. Все ли документы оформлены, введён ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание. Сопоставьте полученные ответы с данными публичной кадастровой карты.
3. Какая планировка у дома.
4. Тип сделки — прямая или альтернативная.
При общении с продавцом важно проверить его благонадёжность. Самой эффективной защитой от мошенников, конечно, служит юрист по недвижимости или опытный риелтор. Но базовые моменты вы можете проверить и самостоятельно.
В первую очередь узнайте:
1. Является ли продавец собственником дома.
Если продажа ведётся по доверенности, будьте осторожны — документ может оказаться поддельным. Избежать обмана можно, проверив подлинность доверенности и/или пообщавшись с самим владельцем.
2. Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц.
Если юрлицо проходит процедуру банкротства, то всё его имущество, даже бывшее, может оказаться под арестом, а сделка с новым собственником — аннулирована.
Спросите у продавца, готов ли он представить выписку из ЕГРН или раскрыть свои данные, чтобы вы могли запросить её самостоятельно.
3. Сколько переходов права собственности было за последние 5 лет. В идеале не должно быть ни одного.
Быстрая смена нескольких владельцев — тревожный сигнал. Возможно, так пытаются прикрыть незаконное отчуждение имущества. Даже если факт мошенничества был много лет и несколько собственников тому назад, суд всё равно может признать вашу сделку недействительной.
4. Использовался ли при покупке дома маткапитал.
Если да, то в жилье обязательно должны быть выделены детские доли. В противном случае дети, повзрослев, смогут оспорить сделку.
Увидеть это можно в выписке об остатке маткапитала, которую выдаёт Социальный фонд России по требованию владельца сертификата. В ней указано, на что была потрачена субсидия.
Оцените дорогу к дому
Если описание дома вам нравится, а продавец производит хорошее впечатление, пора переходить на следующий этап — договариваться о просмотре.
По дороге к дому отследите несколько моментов.
— Оцените удалённость дома от основных дорог и трасс: если он находится слишком близко к ним, будет очень шумно. А когда дорога далеко, а её часть — две колеи по полю, не исключены трудности в чрезвычайных ситуациях, если вам вдруг понадобится помощь.
— Прикиньте число ближайших соседей. В зависимости от планировки посёлка вашими соседями могут оказаться 2–3 семьи, но случается и 5–6. Подумайте, готовы ли вы к тому, что соседей будет много.
— Посмотрите, нет ли рядом с интересующим вас участком непроданных: не исключено, после новоселья поблизости начнётся новое строительство. И дело не только в шуме: есть риск, что новый дом оставит часть вашего участка без солнечного света.
— Эксперты не рекомендуют покупать «хату с краю»: кражи в таких домах происходят чаще, чем в тех, что расположены в центре посёлка.
Проверьте документы
Прежде чем обсуждать покупку загородного дома, проверьте документы по списку:
1. Документы продавца: паспорт гражданина и/или нотариальную доверенность, в которой отражено право на продажу конкретного объекта недвижимости. Проверить подлинность доверенности можно онлайн.
2. Документы, подтверждающие права на землю и дом: выписки из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности на дом.
3. Кадастровый паспорт дома и земельного участка.
4. Технический план объекта. Это документ, который описывает характеристики дома и его расположение на участке, а также расположение всех вспомогательных построек.
5. Выписка из домовой книги: важно, чтобы строение было жилым, пригодным для проживания и имело почтовый адрес. Также в ней указывается информация о зарегистрированных в доме людях.
6. Договоры на подключение к электро-, газо- и водоснабжению.
На что обращать внимание при просмотре
Составьте своё впечатление по следующим пунктам:
- Планировка. Её сложно изменить, поэтому она должна устраивать вас с самого начала. Иначе придётся потратить много сил, денег и времени на переделку помещений.
- Наличие проекта дома, всех сопроводительных документов и исполнительной документации. Она отражает фактическое исполнение проекта — как и какие провода проложены в стенах, где проходят трубы и т. п.
- Как устроены коммуникации в доме. Будущему владельцу необходимо об этом знать — это облегчает его эксплуатацию. Многие продавцы сознательно годами копят все чеки, инструкции и схемы — они-то вам и нужны.
- Вид из окон: на что вам придётся постоянно смотреть из столовой или из спальни.
- В каком состоянии находятся дом, участок и инженерные системы.
Техническое состояние дома и коммуникаций
Первое впечатление играет огромную роль: если участок, дорожки и дом выглядят неухоженными, то, вполне вероятно, и техническое состояние жилья будет не на высоте.
Узнайте у хозяев, как часто они приезжают. Лучше выбрать дом, в котором люди живут постоянно: подвохов в эксплуатируемом жилье намного меньше.
Чаще всего хозяева не разрешают вскрывать стены и пол, чтобы оценить реальное положение дел. Поэтому слишком сложная конструкция дома с вентфасадами снаружи и гипсокартоном внутри — повод обратиться за помощью к эксперту со специальным оборудованием: он разберётся с начинкой под обшивкой. Но даже самостоятельный поверхностный осмотр даёт представление о состоянии инженерных коммуникаций, вентиляции и о наличии плесени.
1. Стены
- Небольшие трещинки по фасаду допускаются, но если они шире 1 мм, то на этом осмотр следует завершить и поискать другой вариант.
- По СНИПам высота цоколя деревянных домов должна быть не меньше 60 см. Иначе есть риск, что дом будут подтапливать дожди и талый снег.
- Если дом построен из брёвен, оцените их состояние. Просто потемневшее или посеревшее крепкое дерево — это нормально и объясняется влиянием ультрафиолета. Но проверьте, не рыхлое ли оно и не вызвана ли «благородная серость» чёрной гнилью или грибком. При желании брёвна легко отшлифовать, освежив цвет. Главное — чтобы дерево было сухим и чистым.
2. Окна
- Проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние: нет ли ржавчины и если есть, то реально ли с ней справиться.
- Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя о том, что стены кривые.
3. Крыша
- Если в доме есть печь или камин и канализация, то на крыше должно быть минимум две трубы — печная и фановая. Последняя — это верхняя часть стояка канализации, она нужна для адекватной работы санузлов.
- А вот водосточная система, наоборот, необязательна: есть виды кровли, которые допускают её отсутствие — например, удлинённая односкатная.
- Внешний вид отмостки даст понять, что происходит в дождь и исправна ли система сбора воды.
- Важно проверить целостность крыши. Для этого достаточно проверить чердак дома: если протечки были, то, скорее всего, чердак хозяева ремонтировать не стали, и там остались следы.
4. Полы
- Скрипящие полы ни о чём ужасном не свидетельствуют. Скрип появляется, если половая доска прибита обычными гвоздями. Чтобы избавиться от звука, достаточно заменить их на саморезы по дереву.
- Проверить качество утепления без специальных приборов нельзя, но есть хитрость: попробуйте походить босиком — вполне показательно.
- Узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. Железобетонные более долговечны и предпочтительнее деревянных. К тому же деревянные перекрытия хуже сохраняют утеплитель — не исключено, что он давно испорчен.
- Перекрытия второго этажа можно оценить по состоянию потолка на первом: если он прогибается, у дома серьёзные проблемы.
5. Коммуникации
Электрика. О многом расскажет содержимое электрощитка: если провода хаотично запутаны, у нас для вас не очень радостные новости. В доме, где с электрикой всё хорошо, чаще всего в порядке и щиток, и автомат, и счётчики.
Ненадолго включите все имеющиеся в доме приборы. Сеть должна выдерживать такую нагрузку без отключения аппаратуры и мигания света.
Водоснабжение и канализация. Осмотрите трубы на предмет подтёков и ржавчины. Посмотрите, как быстро вода уходит в сливы раковин.
Если дом снабжается из скважины или колодца, возьмите немного воды для проведения анализа. Плохое её качество — сигнал о том, что трубы будут забиваться и нужно устанавливать фильтры.
Газ. Иногда встречаются случаи «псевдогазификации» дома, когда газ заканчивается через пару месяцев: он просто закачан в газгольдер.
О реальном подключении газа свидетельствует договор на оказание этой услуги. Визуальный критерий — подходящие к дому трубы. Если они проложены под землёй, ориентируйтесь на жёлтые опознавательные столбики рядом с участком. Кстати, у соседей они тоже должны быть.
Навестите участок в неурочное время
Не поленитесь и посетите присмотренный участок в неурочные часы. Тогда вы составите максимально независимое мнение: ни продавец, ни риелтор не ограничат время вашего пребывания на участке или хотя бы рядом с ним.
1. Оцените, не примешиваются ли к аромату леса и луговых трав запахи расположенного за тридевять земель коровника или других сельхозпредприятий.
2. Узнайте у жителей соседних домов, не сливаются ли в местные водоёмы нечистоты, нет ли поблизости свалки или радиоактивных захоронений.
3. Оцените уровень шума от проходящих рядом автотрасс, воздушных коридоров или железнодорожных путей. Иногда продавцы намеренно приглашают потенциальных покупателей во время перерыва в расписании движения транспорта — будьте начеку.
4. Разумным шагом будет и знакомство с соседями. Поговорив с ними, вы узнаете много интересного:
- как чистят снег зимой и местный пруд летом;
- какие проблемы есть в СНТ или посёлке: перебои с электричеством, весенние подтопления и т. п.;
- что происходит с инфраструктурой, быстро ли приезжает скорая, исправно ли ходит общественный транспорт.
Возможно, вам удастся оценить и привычки соседей, заметив, любят ли они шумно отдыхать. Спросите, кто из них живёт тут постоянно.
Управляющая компания и коммунальные платежи
После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем посёлке.
Важные моменты:
— Каковы членские взносы и коммунальные платежи, как часто они повышаются. Обычно это прописано в договоре с обслуживающей организацией.
— Что включено в обслуживание.
— Кто поможет разобраться с отсутствием воды, ремонтом дороги перед домом или её расчисткой от снега зимой.
Если вы дочитали наш чек-лист до конца, то наверняка убедились, что проверка загородного дома — весьма хлопотное мероприятие со множеством нюансов. Именно поэтому мы советуем проводить её вместе с профессионалами: риелтором, юристом, строительным экспертом.
Но если вы уверены в своих силах, этой статьи будет достаточно, чтобы избежать наиболее типичных и серьёзных проблем. Если по большинству пунктов у вас сложилось позитивное впечатление о доме, запрашивайте документы и выходите на сделку. Желаем удачи!
Фото: Shutterstock / Fotodom
