Как известно, в сделках с недвижимостью крайне важно, чтобы все участники были дееспособны и осознавали суть и последствия происходящего. А признание в будущем сделки недействительной из-за неспособности продавца понимать значение своих действий или руководить ими является одним из основных страхов потенциальных покупателей. Именно поэтому любой профессионал при проверке квартиры, которую планируют приобретать его клиенты, обязательно потребует у продавца(ов) справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров, либо получит таковые самостоятельно не совсем легальным путем (правда не совсем понятно, как использовать такие «бумажки» в случае чего). И вот тут начинается самое интересное.

Дело в том, что справки эти бывают двух видов – с освидетельствованием, в которой четко написано “противопоказаний для сделок с недвижимостью нет”, стоимостью в районе 1000 рублей каждая, и без освидетельствования – в таких указано просто, что такой-то на учете в диспансере по месту регистрации не состоит, но это не исключает наличие у него наркологического/психического заболевания и, более того, что клиент от освидетельствования отказался. Справки такие бесплатны, но с такими формулировками лучше б их вообще не было.

Всех клиентов, которые приходят ко мне продавать недвижимость, я сразу предупреждаю, что им будет необходимо взять справки с освидетельствованием, независимо от возраста, достатка и социального статуса. Объясняю, зачем и почему это необходимо, и все относятся к этому абсолютно нормально. Логично, что при проверке квартир, приобретаемых моими клиентами, я требую того же и от собственников этих самых квартир. И вот тут регулярно упираюсь в стену сопротивления, причем как правило не самих собственников, а их риелторов, которые, делая вид, что защищают интересы своих клиентов, на самом деле им только вредят, рискуя остаться без покупателя. В таком сопротивлении чаще всего встречаются следующие формулировки:

* Мои клиенты уважаемые люди/вы что, не видите, что они нормальные/они не пойдут на освидетельствование, это унизительно и прочее подобное. На самом деле в 90% случаев за этим кроется нежелание или боязнь риелтора попросить своих клиентов пойти за этими справками. Ибо когда я сам просил контрагентов (самих собственников) получить такие справки, практически никакого сопротивления я не встречал. А у меня клиенты бывают самого разного уровня «уважаемости». Надо – значит надо, не каждый день продаем недвижимость.

* Эти справки стоят денег, вам надо – вы и платите. Пять минут назад с легкостью торговались на двести тысяч, а теперь отказываются потратить две, и это при цене объекта в десять и более миллионов! На сегодняшнем рынке покупателя звучит примерно так же глупо, как нежелание сделать заранее документы БТИ для потенциальных ипотечников (или отказ их оплачивать в принципе). И в этом случае, к сожалению, сэкономить пытаются именно коллеги-риелторы. Да, бывает, что у продающего квартиру нет денег. Вот прямо совсем. Нет проблем, можно оплатить справки, а потом возместить из денег, полученных при продаже. Или из комиссии – не та сумма.

* У нас есть водительское удостоверение/разрешение на оружие, неужели этого не достаточно? Нет! Во-первых, я понятия не имею, как получались справки для этих документов. Во-вторых, срок действия прав – 10 лет, разрешения на оружие – 5. Зачем мне информация, что 10 лет назад человек был здоров? И, самое главное, что Вы скажете в суде в случае оспаривания сделки из-за недееспособности? Скажете «Ваша честь, у продавца были права»? Смешно.

Формулировки отказов могут быть любые, результат – один: потеря покупателя. Зарождение подозрений в отношении собственника (может он не просто так справку не хочет брать?) на пустом месте по вине его же риелтора. Причем как правило в позу встают коллеги типа «я 20 лет на рынке, все знаю лучше всех», с молодыми специалистами подобных проблем нет. Зачем они это делают? У меня нет ответа.