Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
К чему приведет отмена детских долей в квартирах за маткапитал?
13 января 2023
127 401
49
К чему приведет отмена детских долей в квартирах за маткапитал?
Упразднение детских долей, безусловно, упростит проведение сделок, но может оставить детей без жилья — ответ экспертов на инициативу депутатов.

Законопроект об отмене обязательного выделения детям доли в жилье, купленном с помощью материнского капитала, в скором времени внесут в Госдуму. Авторами документа стали депутаты «Единой России». Мнение одного из разработчиков проекта — зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой читайте в интервью, которое она дала Циан.Журналу. По ее словам, отмена выделения долей необходима: не надо пытаться своей мелочной государственной опекой создавать родителям проблемы, а следует исходить из презумпции невиновности родителей: они априори хотят своим детям лучшего.

О маткапитале  

С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал. Деньги в том числе можно направить на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры или приобретение, строительство, реконструкцию частного жилого дома. По данным Минтруда, более 62% российских семей используют полученные средства именно на эти цели. 

для справки

В 2023 году сумма маткапитала за первого ребенка составляет 589,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплатят 779 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 189,4 тыс. рублей, если получала. 

По условиям программы, после покупки недвижимости с использованием маткапитала она обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детей обычно наделяют долями пропорционально их части материнского капитала. 

Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но то, когда именно начинается отсчет времени, зависит от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита), а при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре.

За исполнением этого обязательства сейчас следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно использовали на покупку или строительство недвижимости. 

Строительство дома на маткапитал: юридические тонкости 

В чем проблема и что говорят инициаторы перемен 

Чаще всего детские доли в недвижимости ничтожно малы — например, 1/20 и даже меньше, — а обязательное их выделение усложняет сделки с такими объектами, подчеркивает Светлана Разворотнева. При продаже квартир на вторичном рынке собственникам приходится делать большие скидки, а перепродать еще не сданную новостройку практически невозможно. Если семья не сможет выплачивать кредит, банк продаст квартиру на торгах с большим дисконтом — до 30%.  

При этом если родители тратят субсидию на другие цели, интересы детей защищаются не так рьяно, отметила эксперт. Мать, как владелица сертификата, может направить деньги на обучение одного ребенка в ущерб другому или оставить их себе как пенсию.   

Авторы законопроекта приводят пример: для погашения кредита семье нужно порядка 4,5 млн рублей, а стоимость квартиры составляет около 9,5 млн рублей. Найти покупателя, который согласится заплатить вперед половину стоимости квартиры, крайне сложно: придется делать скидку и семья неминуемо потеряет 20–30%. 

То есть, использовав материнский капитал в сумме 453 тыс. рублей (размер маткапитала в 2015–2019 годах. — Прим. ред.), сегодня люди потеряют порядка 2 млн рублей. Причем выгоду в этой ситуации получат не дети, а банк, который вернет сумму долга и штрафы за просрочку платежей. 

Или другой пример: семья использовала маткапитал на погашение ипотеки за двухкомнатную квартиру, а потом взяла кредит на «трешку», чтобы было просторнее. «Двушку» люди при этом хотели продать и закрыть этими деньгами ипотеку. Но продать квартиру у них не получается. 

«Поэтому писали ходатайство в опеку, чтобы разрешили вернуть деньги на счет, так как доля ребенка ничтожна мала, но получили отказ. Теперь вместо того чтобы возить ребенка в отпуск, платим ипотеку за “трешку”», цитируют участников этой ситуации авторы документа.   

Инициативу по отмене детских долей уже поддержали в банках. Например, Сбер направил в Госдуму письмо, в котором заверил, что мера не приведет к нарушению прав детей и при этом расширит возможности родителей по улучшению жилищных условий семьи.

В пресс-службе ВТБ заявили: «… подобные изменения могут значительно упростить процесс покупки новых объектов, в том числе при расширении семьи. При этом мы считаем, что финальное решение должно быть максимально сбалансированным и полностью защищать права несовершеннолетних».

Сделки будут проще и безопаснее, но с соблюдением прав детей пока много неясностей

Практически все опрошенные редакцией Циан.Журнала эксперты и участники рынка единодушны в том, что отмена детских долей значительно упростит и ускорит сделки, а также минимизирует риск того, что продажа квартиры будет оспорена (сейчас такое возможно, если доли детей не выделены или выделены неправильно). 

avatar

Светлана Некрасова, управляющий директор «Дом.РФ»:

— Сегодня для совершения сделок с жильем несовершеннолетних требуется получение предварительного согласия органов опеки, что в значительной степени ограничивает возможность отчуждения такого жилья. С одной стороны, это направлено на защиту интересов несовершеннолетнего, с другой — действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие. 

На практике это приводит к тому, что сроки согласования могут затягиваться, а заранее оценить перспективы положительного решения почти невозможно. Сделки с недвижимостью могут срываться, даже когда они привели бы к улучшению жилищных условий несовершеннолетнего. Для защиты своих прав граждане вынуждены обращаться в суды, а это дополнительные время и затраты. 

Следует отметить, что за получением согласия на сделку граждане сейчас могут обращаться только с бумажным заявлением. 

Ищете новостройку, квартиру в которой можно купить с использованием маткапитала? Смотрите все предложения от застройщиков на Циан

Способами решения проблемы может стать изменение законодательства, предусматривающее, например, цифровое взаимодействие граждан с органами опеки, а также закрепление понятных критериев, при соблюдении которых органы опеки должны предоставлять согласие на совершение сделок с жильем несовершеннолетних.

Представляется, что подготовленный законопроект является еще одним шагом, направленным на решение существующих в этой сфере проблем. 

avatar

Максим Лазовский,владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Подобная мера упростит жизнь владельцам жилья, так как часто выделение доли несовершеннолетним сопряжено с бюрократическими сложностями и затягивает сроки сделки. Нередко люди «забывают» про выделение долей, вспоминая об этом только перед сделкой. У всех свои жизненные приоритеты, продажа квартир с использованием материнского капитала во многих случаях происходит при разводе, а его редко планируют заранее.

Кроме того, возрастает риск оспаривания подобных сделок уже после регистрации — самими несовершеннолетними или их законными представителями (особенно если родителей лишили прав). Поэтому потенциальные покупатели вполне логично относятся к сделкам с материнским капиталом с настороженностью и просят дополнительную скидку от рыночной цены объекта.

avatar

Сергей Вишняков,руководитель агентства безопасных сделок с недвижимостью «Вишня»:

— Сейчас покупатели жилья имеют ненужные и плохо проверяемые риски. Потому что если детей не наделили долями, а квартира продана, прокуратура может развернуть такую сделку как нарушающую права детей.

Как только это требование уберут, покупателям станет спокойнее и исчезнет сложный фактор проверки безопасности сделки. 

В целом использование маткапитала для оплаты недвижимости нередко становится замкнутым кругом, ведь если квартира куплена в ипотеку, то доли можно будет выделить только после выплаты долга по кредиту. При этом и продать квартиру, чтобы купить другую (тоже в ипотеку), не получится, ведь опека не позволит продажу — такая схема, по их мнению, может нарушить права детей. 

Соответственно, банки без согласия опеки и без залога в виде квартиры не выдают кредит. В результате люди становятся заложниками системы, ведь и вернуть маткапитал в ПФР им тоже не позволят. 

Таким образом, инициатива с отменой этого правила участникам рынка только на руку. От этого выиграют те, кто хочет без лишних проблем увеличить жилплощадь или просто переехать.

Микродоли — не обеспечение детей жилплощадью, а дополнительные сложности и расходы для родителей 

Эксперты также отмечают, что в больших городах маткапитал реально не обеспечивает несовершеннолетних жилплощадью: размер выделяемых детям обязательных долей составляет всего 3–5% общей площади квартиры, и эта процедура только создает проблемы родителям при попытке улучшить жилищные условия семьи. А еще она требует дополнительных расходов, ведь все сделки с участием несовершеннолетних проходят через нотариуса.  

avatar

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость»:

— Для Москвы и Московской области величина материнского капитала слишком мала, чтобы говорить о том, что несовершеннолетний действительно получит жилое помещение. Как правило, это микродоли, которые скорее создают проблемы, чем становятся весомым капиталом. 

Поэтому материнский капитал обычно уходит на погашение ипотеки или на первоначальный взнос. Даже такая схема, как покупка за собственные средства + маткапитал, — это редкое явление.

Как только материнский капитал использован, родители оказываются в непростом положении: надо наделить детей собственностью, только вот не все банки дают на это разрешение. Получается, что сначала нужно выплатить ипотеку. А что делать, если семья, предположим, захочет увеличить жилплощадь? Приходится каждый раз невероятно выкручиваться, чтобы всё получилось.

avatar

Екатерина Торопова,директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):

— Если отменят обязательное условие по наделению детей долями, все вздохнут свободнее: и нотариусы, и банки, и органы опеки, и Росреестр, и, главное, обычные люди.

На самом деле, использование маткапитала на покупку недвижимости в том виде, как это сейчас есть, не очень-то облегчает положение семей. Некоторые наши клиенты горько каялись, что вложили маткапитал в жилье. Проблем от него было больше, чем помощи. 

Продать такую квартиру всегда труднее. Во-первых, покупателям элементарно приходится долго ждать: пока продавцы наделят детей долями, получат разрешение опеки, подберут встречный вариант, согласуют с опекой…  Такого лояльного покупателя, согласного ждать 2–3 месяца, надо еще поискать. 

А во-вторых, иногда продать такую квартиру — это просто квест из разряда «соверши невозможное». Большей частью, из-за требований опеки. Например, многие не могут переехать из города в сельскую местность: опека не разрешает продать квартиру, потому что положение ребенка якобы ухудшится. 

По тем же причинам трудно поменять новостройку на хрущевку. И неважно, что из хрущевки ребенку до школы идти пешком пять минут, а из новостройки — полчаса на автобусе, опека очень часто против. Кроме того, сделки с детскими долями нотариальные, и всегда требуют немалых дополнительных расходов.

Механизм контроля расхода маткапитала без детских долей пока не определен, но необходим 

По мнению экспертов, главный риск новой инициативы — возможные манипуляции с недвижимостью, направленные на обналичивание средств маткапитала. По факту выделение долей является главным препятствием для таких махинаций. Требуется четкий и прозрачный механизм, который позволял бы контролировать расходование средств маткапитала именно на приобретение жилья.

avatar

Вячеслав Климов,юрист адвокатского бюро Asterisk:

— Отмена обязанности родителей регистрировать право собственности ребенка на долю в квартире с маткапиталом действительно упростит жизнь владельцам.

Однако сама по себе такая законодательная инициатива представляется спорной. По сути, единственное возможное препятствие в таких сделках — это получение согласия органа опеки. Но является ли это достаточным основанием для лишения ребенка права на долю в квартире? На мой взгляд, нет. Приводимые в пользу такой инициативы доводы кажутся неубедительными.

Исходя из такой логики можно отменить доли детей во всех квартирах, ведь там тоже могут возникнуть трудности при продаже из-за органа опеки. В этой связи неясно, почему, по мнению Сбербанка, озвученному им в письме в Госдуму, инициатива не приведет к нарушению прав детей.

Для большего понимания, конечно, нужно ознакомиться с самим текстом законопроекта, как только его опубликуют. Возможно, в нем предусмотрены соответствующие гарантии для детей.

avatar

Максим Лазовский,владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Не секрет, что есть теневые организации, которые помогают обналичивать материнский капитал. Как правило, такие услуги интересны неблагополучным семьям с родителями, отягощенными зависимостями. Отмена долей может упростить опасную работу «черных» компаний, а детей оставить вообще без крыши над головой. 

Если инициатива будет подкреплена регламентом сохранения интересов несовершеннолетних или же будут прописаны конкретные типы сделок, где выделение долей не требуется (например, если жилищные условия семьи неоспоримо улучшаются), то она разумна и эффективна. 

Также необходимо повысить эффективность взаимодействия регистрирующих, муниципальных органов и опеки. От оперативной верификации сделки в случае отмены долей будет зависеть многое.

avatar

Екатерина Торопова,директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):

— Многие опасаются, что без обязательства наделить детей долями маткапитал будут просто обналичивать и тратить. В частности, это касается люмпенизированных семьей. Что на это сказать? Кому надо, его и так обналичивает. Система контроля в этом смысле у нас не очень-то работает. 

Хорошим выходом была бы выдача маткапитала только на погашение ипотеки, без всяких дополнительных обязательств. Кстати, региональный маткапитал в Свердловской области и маткапитал на третьего ребенка (так называемый отцовский) не предусматривают выделения долей. При этом ими можно погашать ипотеку. Почему же тогда таким неудобным обязательством обременен федеральный маткапитал?

Резюме

При всей своей спорности инициатива наглядно демонстрирует сохраняющиеся годами шероховатости при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий семей с детьми. Возможно, с отменой обязательных детских долей они будут устранены.

Вероятно, именно эти сложности привели к тому, что число семей, желающих использовать материнский капитал для приобретения недвижимости, постепенно сокращается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м.  

Ипотека с господдержкой: персональные ставки от 9 банков-партнеров Циан 

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
49 комментариев
Когда рождается ребёнок у родителей, которые живут в съемом жильё, то опеку не интересуют права ребёнка, как и где он получит доли или права на часть жилплощади, которой нет, родители просто живут и сами пытаются решить вопрос с жильём, берут кредиты на первоначальный взнос по ипотеке, саму ипотеку берут. Всё платят без просрочек, потом у них рождается второй ребёнок они получают помощь от государства в виде маткапитала на ту самую ипотеку, затем рождается третий ребёнок и площадь квартиры родители хотят увеличить для улучшения жилищных условий детей и при продажи этой квартиры на арену выходит та самая опека, которая не знала и не думала знать, как эти дети жили и в каких условиях, но именно этот орган решает, как родители должны соблюдать права своих кровных детей! АБСУРДНО!
Ответить
787/50 000
0/50 000
Кристина
16 мая 2023, 14:37
А всем опека дает постановление и деньги на счет положить до 18 лет и дарение детям долей обязательно опять через натариуса....если я хочу продать квартиру...Ходила в опеку просила выдвть разрешение при покупки новой квартиры на доли....Опека сказала если сейчас выделите, потом обязаны будете подарить + огромную сумму на счет должна положить ( мне реально этот мат. капитал проще вернуть)...Я в тупике каком то..
Ответить
414/50 000
0/50 000
ID: 91507705
4 мая 2023, 11:36
Есть продвижение об отмене детских долей?
Ответить
41/50 000
0/50 000
Рустам
3 апреля 2023, 11:32
В итоге есть информация по закону проекту или нет? Три месяца прошло и тишина.
Ответить
78/50 000
0/50 000
Татьяна Сова
28 февраля 2023, 15:44
А мне наоборот надо уменьшить площадь, при этом такое уменьшение является соблюдением интересов детей. Не могу выплачивать ипотеку, потому что санкции постоянно рубят доступ единственной работающей платежной системы к картам. На днях блокнули последнего из могикан - тинькофф, все, я не могу платить ипотеку за квартиру, которая осталась в России, корона не выводит. Когда уезжали по работе - все работало, и не было вообще мысли, что начнется эта заваруха. Захотела избавиться от долгов, мне как раз хватает денег, чтобы продать двушку, закрыть ипотеку и купить однушку в том же доме. Опека сказала сегодня, что это ухудшение условий. Позвольте, а если банк вообще отберет - это не хуже? Я пытаюсь сохранить детям недвигу в РФ! Вырастут - сами решат, где жить. Доли детей - по 1/16. Это три метра. Они думают, что в двушке с родителями у детей были бы свои комнаты? Или что они там думают? Я вообще не понимаю их логику. Говорю, ок, мы с мужем от долей отказываемся, давайте однушку на детей. Не, тоже ухудшение. Я и так готова вообще отказаться от своих денег в пользу детей, лишь бы они вообще ни с чем не остались. Хочу вернуть маткап через суд, пусть забирают и подавятся.
Да, самое ужасное, что нельзя просто взять и вернуть этот маткап, чтобы они отвязались. Такая "помощь" от государства, что лучше б не давали, честное слово.
Ответить
1 339/50 000
0/50 000
Александр
10 февраля 2023, 08:35
Так что в итоге, внесен на рассмотрение законопроект? Или это толь ко обсуждение и не более.
Однозначно надо принять подобные поправки, это сильно упростит последующую продажу квартиры.
У меня лично встал вопрос о расширении жилплощади, но если выделять доли всем 4 детям, то нафиг этот капитал нужен, больше геморроя от этого всего, проще без него. А он так и будет лежать где-то там (10й год уже пошел) ...
Ответить
419/50 000
0/50 000
Анастасия Глебова
30 января 2023, 05:27
Не надо думать, что все родители в оприоре адекватные. Маргиналов очень много,некоторые в глубинке умудряются купить дом, которого не существует,но он есть по документам
Ответить
169/50 000
0/50 000
ID: 447579
2 февраля 2023, 11:39
Мошенничеством занимаются компетентные органы и не важно, кто совершает правонарушение - люди с детьми или бездетные. Если один мужчина средних лет совершил наезд на пешехода - теперь всем мужчинам средних лет не выдавать права или выдавать их по особому порядку в отличие от женщин или молодых мужчин?
Изначально бред загонять в кабалу имущество совершеннолетних из-за имущества несовершеннолетних. Вообще тогда упраздняйте долевое имущество несовершеннолетних как класс.
477/50 000
Ирина
27 января 2023, 03:25
Светлана Некрасрва наиболее четко описала проблему. "действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие." Да, проблема в этом.

А вот перевод услуги в цифровую сферу спорен. Уже сталкивалась с тем, что регламент электронных услуг таков, что в суде оспаривается не собственно право, а "услуга электронного сервиса" и получается хождение по кругу... признается недействительным, к примеру, не отказ на получение участка, а само оказание электронной услуги, то есть получается замкнутый круг.
Ответить
579/50 000
0/50 000
Ирина
27 января 2023, 02:56
И да, давайте начистоту. Отменят доли только сейчас, потому что встал рынок недвижимости и отмена долей это такой "козырь в рукаве". О пробоемах маткаповских долей в верхах знают давно.

Те, кто уже выделил доли, как не имели, так и не получат рычагов вылезти из этого ужаса, потому что это соблазнительная лазейка для коррумпированности руководителей органов опеки, которые сидят и ждут, когда измученные родители, принесут им в клювике, чтобы своим же детям купить квартиру больше.
Ответить
494/50 000
0/50 000
Юрий
6 апреля 2024, 17:45
Да ничего они не отменят.
Законопроекты зависли после 1го чтения в думе.

Сейчас семейную ипотеку продлят и скажут идите берите себе новое жилье под 6%, а про свою недвижимость с мат капиталом забудьте до 18 летия.
229/50 000
Ирина
27 января 2023, 02:38
Ну наконец, заговорили!

Допустим, доли отменят. А что делать тем, кто уже их выделял эти мизерные доли детям и терерь "вот это все"? По сути мы заложники опеки, опека "что хотит, то и воротит", даже если оспорить (что реально) отказ опеки о продаже недвижимости с долями в суде - то права не будут восстановлены, тк сделка то тю-тю, ушла. Фактически, имеется огромная прореза для коррупционных решений (проще говоря, ждут взятку).
Ответить
441/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Обнаружение красной линии на плане вашего участка, особенно если она появилась внезапно и затрагивает вашу собственность, — это серьезный повод для беспокойства. Вот что можно предпринять в вашей ситуации:Запросите разъяснения: Обратитесь в орган, выдавший план с красной линией (обычно это местная администрация или департамент архитектуры). Узнайте, что означает эта красная линия, когда она была нанесена и на каком основании. Попросите предоставить документы, подтверждающие законность ее нанесения.Проверьте документы соседки: Узнайте в Росреестре информацию о кадастровом плане участка вашей соседки. Это поможет понять, как именно оформлен ее участок и как красная линия соотносится с границами ее собственности. Возможно, ошибка кроется именно в ее кадастре.Обратитесь к кадастровому инженеру: Независимый кадастровый инженер сможет провести анализ ситуации на местности, сопоставить данные кадастра с фактическим положением дел и выявить возможные ошибки или нарушения. Он также сможет подготовить заключение для представления в органы власти или в суд.Рассмотрите возможность оспаривания: Если вы считаете, что красная линия нанесена незаконно или нарушает ваши права, у вас есть право оспорить это решение в судебном порядке. Важно собрать все необходимые документы и доказательства, подтверждающие вашу позицию.Будьте готовы к переговорам: Возможно, потребуется провести переговоры с местной администрацией или с вашей соседкой, чтобы найти компромиссное решение, которое устроит все стороны.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления