Новостройка или «вторичка»? Об аргументах в пользу того или иного варианта Циан.Журнал уже подробно писал. Какие минусы могут быть у готового жилья?

Проблемы с документами

У квартиры в новостройке еще нет истории — вы становитесь первым собственником и, если идете заключать сделку с проверенным застройщиком, риски мошенничества минимальны.

В случае с покупкой жилья, которое уже было в чьей-то собственности, все гораздо сложнее. Рассказывает Ирина Соколова.

«Мы с мужем искали двухкомнатную квартиру, чтобы переехать в нее после выхода на пенсию. Хотелось быть поближе к детям, поэтому искали в определенном районе. Просмотрели много вариантов, но такого, чтобы мы вошли и почувствовали себя как дома, не было.

Одно объявление висело довольно долго и выглядело очень заманчиво, но нам никак не удавалось договориться о просмотре — то сами не можем, то владельцы заняты. Наконец, свершилось. Квартира оказалась именно такой, какая нам и была нужна. Стали готовиться к сделке, и тут продавец (творческая девушка лет 30) снова пропадает: на звонки не отвечает, дома никого нет — мы даже сходили проверили.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Прошло две недели. Мы уже решили возобновить поиски и смотреть другие варианты, но тут она появилась: говорит, в командировке была. И вот мы готовим документы. Все справки, свидетельства и выписки она предоставила — вроде всё в порядке. За несколько дней до подписания договора я случайно встретила свою бывшую коллегу — она теперь работает риелтором. 

Разговорились, рассказала, что завтра сделка. Она предложила посмотреть документы. Я даже немного обиделась: мы же сами уже 30 раз всё проверили, мы же скрупулезные! Но все ей дала. И тут она меня ошарашивает: а почему справка из коммерческой клиники, а не районного ПНД? Мне и невдомек, что есть разница. А риелтор говорит: «Ты что: в частной клинике тебе кто угодно что угодно напишет! Скорее требуй, чтобы она предоставила из районного диспансера».

Кроме того, выяснилось, что девушка продает свежее наследство. Нам-то она сразу призналась, что квартира досталась ей от бабушки, — вот завещание, вот свидетельство о смерти. Но мы совсем забыли, что должно пройти полгода и что наследница должна еще вступить в права! Вот наломали бы дров с такой покупкой…

На всякий случай поинтересовались у девушки справкой из районного ПНД (в случае со свежим наследством справка уже и не нужна — мы бы в любом случае отказались от сделки). Но она вдруг наотрез отказалась брать справку: по ее интонации было понятно, что чего-то недоговаривает.

Так что мы купили другую квартиру у другого продавца — и уже с риелтором: благо вовремя возобновилось полезное знакомство. Но даже с сопровождением сложностей и проверок было много, что лучше бы мы купили новостройку».

Ищете квартиру в новостройке? Выбирайте подходящие варианты по вашим фильтрам на Циан

И при покупке новостройки существуют риски обнаружить плесень в ванной или неровные стены. Но список претензий к только что сданным домам все-таки гораздо короче, чем к старым. К тому же если квартира сдается без отделки, обнаружить недостаток, а потом исправить его гораздо проще.

А вот со вторичным жильем возможно всякое — например, такое, как у Артема Змеевского.

«У нас с женой родился сын, и мы решили купить взамен нашей однокомнатной квартиры “двушку”. Искали со свежим ремонтом: мы продали свою квартиру ради покупки новой, поэтому не хотелось ни снимать другое жилье на время ремонта (мы и так взяли в долг), ни жить с младенцем среди строительной грязи.

Нашли подходящий вариант, проверили документы, подписали договор, переехали. Через несколько месяцев на стене в спальне проступило черное пятно, как в детской страшилке. Мы не сразу его заметили и не сообразили, что это такое. А когда разобрались, пришли в ужас! Прямо за детской кроваткой у нас оказалась черная плесень! 

Выяснилось, что сосед за стеной сделал незаконную перепланировку и перенес кухню, а труба при этом постоянно подтекала. Воздействие влажности оказалось настолько масштабным, что плесень пробралась через стену.

Минимальные меры — обдирание обоев и хлорка — не помогли. Пришлось делать ремонт с обработкой стены специальным химическим составом. Разумеется, нам с ребенком на это время пришлось съехать».

Проблемы с состоянием дома

Построенное 50 лет назад здание не считается очень старым, хотя риелторы и советуют покупать «вторичку» не старше 30 лет. Часто покупатели не сразу могут оценить износ дома. Своей историей с нами поделилась Алла Фоменко.

«У нас оказалось сразу две проблемы: с электричеством и мусоропроводом. Дом был построен в 1970-х. Сам по себе неплохой, многоэтажный, соседей почти не слышно — казалось бы, живи и радуйся.

Но беда пришла откуда не ждали. Выяснилось, что в доме использована алюминиевая проводка — такую часто делали в советское время ради экономии. Это уже потом выяснилось, что она слишком чувствительна к большим нагрузкам, а раньше-то бытовой техники в квартирах особо и не было — стиральная машина да утюг. А теперь — и посудомойка, и сушка для белья, и кондиционер…

В общем, наши электросети регулярно сбоили. Более того, в подъездном чате время от времени появляются сообщения, что у кого-то что-то замкнуло. В прошлом году даже был пожар из-за короткого замыкания — к счастью, его быстро потушили. А в таком же доме напротив лет пять назад выгорели сразу две квартиры! Обо всем этом мы узнали уже после переезда.

Конечно, можно заменить проводку у себя в квартире (и мы это сделали), но всех же не заставишь! В доме много пожилых людей, большинство живут со старой проводкой, зимой включая обогреватели. И мы постоянно волнуемся, что у кого-то сеть не выдержит и замкнет…

Вторая проблема — мусоропровод в доме, постоянный источник тараканов. На нашем этаже мы просто заколотили этот ковш, но на других не получается: все те же пожилые жильцы возражают — им неудобно носить мусор на улицу. Насколько я знаю, в новостройках и проводка получше, и вертикальных мусоропроводов не делают. Да и выглядят новостройки посвежее, а в нашем подъезде осыпается штукатурка».

Проблемы с ипотекой

Не все банки готовы работать с вторичным жильем. Но значительная часть сделок на рынке недвижимости происходит с привлечением ипотечного займа, поэтому для многих это становится преградой. В числе таких людей — Станислав Евсеев.

«История короткая: нашли квартиру, которая нам понравилась, а ипотеку нам на нее банк не дал, хотя сперва тот же банк предодобрил нас как потенциальных заемщиков. Виной всему оказалась перепланировка, из-за которой, кстати, мы и выбрали эту квартиру. Нам еще на просмотре понравилось, что стены имеют нестандартное расположение. Мы смотрели двухкомнатную квартиру в хорошо всем известной панельной 12-этажке — такие квартиры обычно очень узнаваемы. А здесь получилась очень симпатичная “евродвушка”. Собственники сломали стены, но перепланировку так и не узаконили.

Ситуация вышла боком и нам и им: мы ушли в разочаровании (своих денег на покупку нет, а банк кредит не дает), а продавцы остались без готовых на сделку покупателей. Как я понял, узаконить перепланировку было нельзя — пришлось бы восстанавливать стены так, как они были задуманы советскими проектировщиками. Из-за этого пришлось бы портить довольно дорогой ремонт. Кажется, собственники вообще передумали продавать эту квартиру».

Проблемы с аурой

Некоторым особо чувствительным покупателям не нравится, что в квартире кто-то жил до них. Одно дело, когда ты покупаешь абсолютно новое жилье, и совсем другое, если раньше в доме скандалили или другими способами «портили энергетику». Кому-то такой подход покажется ерундой, но Елена М. готова представить аргументы.

«Многие не верят в тонкие миры — меня уже неоднократно высмеивали, поэтому я особо не распространяюсь на этот счет. Но я уверена, что у любого дома есть душа и энергетическая память, которая остается от предыдущих владельцев.

Я работаю дизайнером и часто бываю в чужих домах. Иногда приходишь и чувствуешь, насколько там неуютно, хотя хозяева расстарались — купили дорогую мебель, картины повесили… Но сидишь и ощущаешь какой-то холод. А бывает, наоборот, приходишь в гости — вроде обстановка вокруг бедненькая, но настолько тепло на этой маленькой кухоньке, настолько радостно в гостиной — уходить не хочется!

Я объясняю это аурой: в некоторых старых квартирах чувствуются какие-то нехорошие истории. Такие, конечно, лучше не покупать. С одной моей клиенткой работаю много лет. У нее четыре квартиры — она их сдает. А чтобы сдать удачно, мы проводим хоумстейджинг. Несколько лет назад она купила как раз такую неуютную квартиру с плохой аурой — меня даже зазнобило, когда я вошла! Как мы ни старались, это неприятное ощущение никуда и не делось. Тогда хозяйка решила познакомиться с соседями и выяснила, что 15 лет назад тут произошло что-то страшное — погибла вся семья.

В итоге эту квартиру моя клиентка сдала в посуточную аренду — на долгий срок ее никто не снимал. А я лишний раз утвердилась во мнении, что лучше покупать новостройку и наполнять ее своей энергетикой, а не пытаться исправлять чужую».

Резюме

Приобретая «вторичку», многие действительно рискуют: тут и вероятность мошенничества, и устаревшие технологии строительства, и возможные проблемы с качеством жилья, и сложности с ипотекой, и даже угроза знакомства с домовыми и привидениями (впрочем, кого-то этот фактор, наоборот, прельщает). Значит ли это, что эти сложности пугают и вы выберете новостройку? Голосуйте в опросе ниже или пишите свое мнение в комментариях.