Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.
ИП Тараканов Е. В.
4 февраля 2021
116 924
168
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.

Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

Или штраф в размере 70%.

Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

Нет, это возможно.

Такие грабительские цифры возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

Что это такое? Как этого избежать?

Давайте разбираться.

--------------------------------------------------------------------

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Если меньше, то - становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

Итак, налоговый нерезидент:

• Оплачивает НДФЛ по ставке 30%

• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты

• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.

--------------------------------------------------------------------

Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:

• Все граждане России.

• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.б) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

Наказание - штраф в размере от 20% до 40% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1) До июля 2022 года размер штрафа был в размере от 70% до 100%, но Федеральным законом от 13.07.2022 N 235-ФЗ, этот размер был уменьшен.

--------------------------------------------------------------

Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 

В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

 1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент - не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

-------------------------------------------------------------

p.s. налоговый нерезидент может может значительно уменьшить налоговую нагрузку (вплоть до нуля). Если вам это интересно, заходите на мой сайт (ссылка в профиле), статья "Как нерезиденту не платить налог 30%".

Могут подойти
188 комментариев
Оксана Тихонова
18 октября 2021, 03:09
Здравствуйте! Собственник квартиры - гражданка РФ постоянно приживает во Франции. Квартира в собственности с 2019 года (менее 3 лет). Хочет продавать по доверенности, оформленной на сестру.
Правильно понимаю, что расчёт может быть наличными, т.к. валютный резидент? А если вдруг в ипотеку будут брать, можно ли будет перечислить деньги доверенному лицу (если предусмотрено в доверенности)?

Как налоговый нерезидент она должна заплатить налог 30% со всей стоимости? Что будет за неподача декларации и неуплату?
Ответить
525/50 000
0/50 000
Оксана Тихонова
18 октября 2021, 05:17
Квартира получена по наследству
31/50 000
18 октября 2021, 09:15
Добрый день!

Расчёты, да - с валютными резидентами можно в любой форме.

Ипотечную сделку по доверенности в большинстве случаев провести нельзя. Но решение принимает банк, поэтому в каждом конкретном случае нужно консультироваться с банком.

Да, НДФЛ будет 30% от суммы сделки. За неподачу декларации и неуплату налога - штраф, пеня, в зависимости от размера - возможно уголовное дело.
416/50 000
Людмила Манузина
17 октября 2021, 14:18
Здравстуйте Евгений.Кем является моя дочь гражданка РФ и Испании с регистрацией в РФ и ,но фактически в РФ не проживает:налоговым или валютным резидентом? Хотим со временем продать нашу общую квартиру по 1/2 доли у каждого. Квартира приватизированная в пользовании с 1983 г. Я пенсионерка живу в РФ и освобождена от налога.За дочь оплачиваю налог на квартиру.Дочь зарегистрирована на сайте налог.ру и Госуслуги.Имеет СНИСЛ и ИНН РФ,паспорт РФ и загран Рф + паспорт Испании. О наличии второго гражданства сообщала в РФ,когда это требовалось от тех,кто имеет второе гражданство. (если это имеет значение) Вопрос: после моей смерти дочь будет продавать квартиру через АН,приедет только на сделку и ,надеюсь, ей переведут деньги на ее рублевый счет в РФ.(по закону) Хотя,естественно,что у нее и евровый счет в стране проживания. Интересует какой налог (13 или 30% ) она заплатит в таком случае и какой она резиден/нерезидет для РФ?Налоговый или валютный?
Ответить
958/50 000
0/50 000
17 октября 2021, 17:45
Добрый день!

Ваша дочь является налоговым нерезидентом и валютным резидентом. Поэтому ставка НДФЛ для ее доходов составляет - 30%, расчеты с валютными резидентами РФ она может производить в какой угодно форме.

Если ей достанется ваша 1/2 доли по наследству, срок владения на общую квартиру будет считаться с 1983 года. Минимальный предельный срок владения будет завершен, соответственно налога при продаже квартиры не будет.

Но. Ей нужно будет приехать в Россию, чтобы принять наследство. Возможен вариант, по доверенности. Но насколько я знаю, в консульствах сейчас очереди, и приехать гораздо проще, чем оформить доверенность.
661/50 000
ID: 81376942
15 октября 2021, 08:29
Здравствуйте , Евгений ! Скажите пожалуйста , если сделка по продаже недвижимости резидентом за наличный расчёт проведена 5 августа 2020г , а 20 августа покупателем нерезидентом уже было получено внж , будет ли считаться это нарушением ? . И если в договоре купли-продажи указаны цены отдельно на имущество и отдельно на землю , играет это какую -либо роль? Я поняла , что был начислен штраф , только по одному случаю нарушения валютных операций в Москве ? Срок давности два или три года ?
Ответить
489/50 000
0/50 000
17 октября 2021, 17:37
Добрый день!

Точно сказать вам не могу. Я не изучал судебную практику по этому поводу. Но опасаться того, что вы нарушили закон о валютном регулировании нужно. Основание для этого есть.

Мне известен только один случай. Были ли еще - не знаю. Срок давности - три года. Как указаны цены в договоре - не важно.
329/50 000
Дмитрий
14 октября 2021, 07:42
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, в случае если квартиру продает ИП (резидент РФ) нерезиденту, у ИП не возникает дополнительных налогов? У ИП система налогообложения - УСН "Доходы минус расходы". Сделку соответственно проводим безналичным способом.
И еще вопрос: есть ли какой то список аккредитованных банков, через которые нужно проводить сделку? Или подойдет любой российский?
Ответить
393/50 000
0/50 000
Антон
14 октября 2021, 08:38
Дмитрий, а собственность именно на ИП оформлена, что ли? И в сделке будет фигурировать именно ИП, а не соответствующее физ.лицо?
128/50 000
14 октября 2021, 09:18
Добрый день!

Если физлицо действует в статусе ИП, статус резидент/нерезидент не имеет значения. Правда, при этом, у него должны быть соответствующие коды ОКВЭД 68-го класса (Операции с недвижимым имуществом), и квартира должна быть куплена до регистрации ИП.

В любом российском банке вы сможете провести расчеты по сделке, если у нерезидента открыт счет в рублях.
386/50 000
ID: 81274174
13 октября 2021, 05:56
Добрый день. Возник такой вопрос. Продал квартиру нерезиденту (житель Казахстана. в РФ находился 152 дня) наличными средствами месяц назад. Сделка зарегистрирована в росреестре. Риэлтор и юрист не верно изначально составили договор купли-продажи. Сумма небольшая (за 1 млн руб.) Подскажите грозит ли мне штраф? Можно ли сейчас как-то переделать договор
Ответить
353/50 000
0/50 000
13 октября 2021, 20:41
Добрый день!

Если под словом "житель" вы имеете ввиду "гражданин" Казахстана, то у вас была сделка с валютным нерезидентом. Т.е. расчеты считаются валютной операцией. А валютные операции следует проводить строго в безналичной форме.

Сделать что-то сейчас вы уже не можете. Договор переделывать бесполезно. Важен не договор, а способ расчетов. Задним числом, рассчитаться по безналу вы не сможете.

Есть вариант - что "пронесет". По большому счету, широко известен только один случай, когда налоговая выписала штраф в 70%. Может это и вас не коснется. Срок исковой давности по вашему нарушению - 3 года.
636/50 000
ID: 81274174
14 октября 2021, 07:27
А если возможность как-то уменьшить штраф или отменить? Умысла никакого не было. Средства были сразу положены на счет в банке.
126/50 000
14 октября 2021, 09:09
Мне об этом ничего не известно. Но в налоговую этот вопрос я бы вам не рекомендовал бы задавать. "Не буди лихо, пока оно тихо".
127/50 000
Татьяна кузнецова
7 октября 2021, 15:52
Здравствуйте. Евгений, мы продаём садовый участок человеку с видом на жительство за наличный расчёт, грозит ли нам налог ?
Ответить
122/50 000
0/50 000
7 октября 2021, 21:59
Здравствуйте!

Про налог не знаю (мало данных), а штраф не грозит.

Иностранные граждане с видом на жительство являются валютными резидентами. Поэтому расчёты между вами не будут являться валютной операцией. А это значит, что можно рассчитываться в любой форме.
282/50 000
6 октября 2021, 16:12
Добрый день! Мы продаем квартиру - не резиденту РФ, но ипотечнику Сбера. Планируем первоначальный взнос принять наличными, заемные средства провести через аккредитив. Попадем ли мы на штраф в размере суммы, которые возьмем наличными?
И вопрос по налогам. Покупали по договору пая, дата последней оплаты 2015 год, далее застройщик обанкротился и в выписке ЕГРН правоустанавливающим документом стоит определение арбитражного суда, определение от 2019 года. Не попадаем ли мы на налог 13%?
Ответить
491/50 000
0/50 000
6 октября 2021, 20:24
Добрый день!

Если речь идет о валютном нерезиденте, то штраф возможен. А если о налоговом, то - нет (посмотрите в статье, в чем разница).

Позиция Минфина по ситуациям, когда квартира по ДДУ/ЖСК получена по решению суда, минимальный предельный срок следует считать с даты его вступления в законную силу (письмо от 28 июня 2021 г. N 03-04-05/50778). Т.е. налог у вас будет.
393/50 000
Антон
7 октября 2021, 07:31
а что, Сбер выдаёт ипотеку "нерезидентам"? Обычно ж требуется и рабочий стаж, и регистрация по месту жительства и всё такое
123/50 000
7 октября 2021, 12:31
Есть ипотечные программы без подтверждения дохода. По "двум документам", например. Или "Победа над формальностями" в ВТБ.

Бывает, рассматривают в индивидуальном порядке. Там вообще, все что угодно может быть.
219/50 000
9 октября 2021, 13:48
Евгений, спасибо за ответ!
Скажите, на налог мы попадает, но можем воспользоваться формулой Доход-Расход и с этой суммы оплатить налог 13%, даже если оплата была поэтапно ВЕКСЕЛЯМИ?
Да, валютным нерезидентам ипотеки дают, но со слов менеджера банка, наш покупатель второй валютный нерезидент в спб.
308/50 000
10 октября 2021, 06:36
Да, вы можете уменьшить налоговую базу на фактические расходы на приобретение недвижимости. Ограничений касательно векселей в законе нет. Но у вас должны быть доказательства (документы) о том, что оплата проведена надлежащим образом.
233/50 000
ID: 80737206
2 октября 2021, 19:10
Добрый вечер. Иностранный гражданин, постоянно проживающий за границей, продаёт по доверенности квартиру в РФ. Расчёт планируется осуществлять посредством аккредитива. После регистрации права покупателя и открытия аккредитива денежные средства должны поступать на расчётный счёт в банке РФ или иностранном банке? С точки зрения соблюдения валютного законодательства РФ и в то же время чтоб легализовать доход в стране проживания, куда в случае перевода с аккредитива (счета покупателя ) на счёт продавца в банке РФ будет перевод самому себе( со счета на имя иностранца в банке РФ на счёт иностранца в иностранном банке). Как правильно произвести расчёт? Спасибо.
Ответить
663/50 000
0/50 000
3 октября 2021, 03:12
Здравствуйте!

Одно вам могу сказать точно, если расчеты будут в рублях, и деньги поступят на рублевый расчетный счет в банке РФ, то у гражданина не будет проблем с валютным законодательством РФ.

Как перевести деньги за границу - не смогу вас проконсультировать. Я риэлтор и отвечаю за то, что происходит во время сделки. Перевод денег за границу - это не моя епархия.
390/50 000
ID: 77108799
27 сентября 2021, 15:44
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста
я имею ВНЖ и скоро получу грвжданство.
закончил высшее в 2015 год. и работал офицально с 2015 по 2020 год ( за эти 5 лет платил налоги)
в сентябре 2016 году купил кватртиру от застройщиков, но только в августе 2017 году получил собственность . так же я зарегестрирован в этой квартире и постоянно проживаю в России, это моя первая квартира. буду ли я считаться налоговым резидентом РФ и если я сейчас буду продавать квартиру , то с меня потребуют налог?
как я знаю то на первую недвижимость не облагается налог после 3 лет? или мне лучше подождать после 5 лет
Ответить
619/50 000
0/50 000
28 сентября 2021, 01:33
Добрый день!

Если вы постоянно проживаете в России, вы являетесь налоговым резидентом. Для этого достаточно проживать на территории РФ более 183-х дней в календарном году. Гражданство значения не имеет.

Более того, вы являетесь валютным резидентом. Этот статус вам дает вид на жительство и постоянное проживание на территории России.

По вашей квартире. Если вы покупали квартиру по ДДУ (Договор долевого участия), то минимальный предельный срок владения начинается с момента полной оплаты. Т.е. видимо, с сентября 2016 года. Для единственного жилья он равен 3-м годам и уже прошел. Если с датой полной оплаты я не ошибся, можете продавать квартиру без налога.
692/50 000
ID: 77108799
28 сентября 2021, 17:35
Спасибо Вам большое ! Мы вчера узнавали у юристов , то нам сказали время считается с момента регистрации права собственности, а не с Момента оплаты полной суммы.
A закон , где минимальный срок считается с момента оплаты полной стоимостьи дду , действует только с 2021 года.
Это как понять? Заранее спасибо 🙏
319/50 000
29 сентября 2021, 10:41
Это вам лучше узнавать у тех юристов, которые вас консультируют:)

Федеральный закон № 374-ФЗ действует в отношении доходов, полученных с 2019 года. Т.е. в отношении квартир, проданных после 1 января 2019 года. А куплена квартира может быть вообще когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха.

Вот здесь можете почитать об этом подробнее https://www.cian.ru/blogs-izmenenie-nachala-sroka-vladenija-dlja-kvartir-kuplennyh-po-ddu-312764/
453/50 000
Анастасия
22 сентября 2021, 12:08
Здравствуйте, мы покупаем недвижимость у налогового нерезидента, собственник является гражданином РФ, имеет недвижимость и прописку в РФ, но также имеет прописку в Германии и получает пособие в Германии, приезжает в России несколько раз в течение года на несколько дней. Интересует статус валютного резидента? Сделка может быть совершена наличными денежными средствами?
Ответить
369/50 000
0/50 000
24 сентября 2021, 09:53
Здравствуйте!

Требование относительно безналичных расчетов применяется только к валютным нерезидентам. В вашем случае оба участника сделки валютные резиденты. Штрафных санкций за расчет наличными - нет.
213/50 000
ID: 102554289
27 апреля 2023, 17:46
Вы не заблуждается? Собственник гражданин РФ, но нерезидент! Сейчас обязан проводить продажу по безналу и через спецсчет - разве не так???
138/50 000
Сейчас обсуждают
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления