Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.
ИП Тараканов Е. В.
4 февраля 2021
117 431
168
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.

Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

Или штраф в размере 70%.

Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

Нет, это возможно.

Такие грабительские цифры возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

Что это такое? Как этого избежать?

Давайте разбираться.

--------------------------------------------------------------------

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Если меньше, то - становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

Итак, налоговый нерезидент:

• Оплачивает НДФЛ по ставке 30%

• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты

• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.

--------------------------------------------------------------------

Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:

• Все граждане России.

• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.б) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

Наказание - штраф в размере от 20% до 40% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1) До июля 2022 года размер штрафа был в размере от 70% до 100%, но Федеральным законом от 13.07.2022 N 235-ФЗ, этот размер был уменьшен.

--------------------------------------------------------------

Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 

В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

 1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент - не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

-------------------------------------------------------------

p.s. налоговый нерезидент может может значительно уменьшить налоговую нагрузку (вплоть до нуля). Если вам это интересно, заходите на мой сайт (ссылка в профиле), статья "Как нерезиденту не платить налог 30%".

Могут подойти
188 комментариев
ID: 80272546
22 сентября 2021, 10:07
Я гражданка России, проживающая 3 года в Германии с ПМЖ по браку. Хочу продать свою квартиру в России, которой владею более 10 лет. Правильно ли я понимаю, что после продажи я не должна оплачивать налог? И лучше оплату получить через банк рублями, которые позже смогу конвертировать в евро для вывоза по месту своего жительства в Германии. С уважением
Ответить
351/50 000
0/50 000
22 сентября 2021, 11:45
Да, все верно.

Вы - налоговый нерезидент РФ. Но норма касательно минимального предельного срока владения с 2019 года распространяется и на нерезидентов тоже (установлена Федеральным законом № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года) Поэтому, налога после продажи у вас не будет. Налоговую декларацию подавать тоже не нужно.

Расчеты следует проводить в безналичной форме, в рублях.
395/50 000
ID: 102554289
27 апреля 2023, 17:36
А почему вы, Евгений, не говорите об обязанности такого нерезидента проводить сделку исключительно через Спецсчет? А сл спецсчета вывести деньги даже на свой простой счёт в РФ либо за рубеж - можно только получив какое-то разрешение! И вопрос в том у кого его получать и дадут ли!?
Ибоисо спецсчета без разрешения можно осуществлять ограниченные действия определённого характера.
384/50 000
Константин Ёлкин
15 сентября 2021, 14:54
Квартиру, принадлежащую нерезиденту, по доверенности продает его представитель - резидент РФ. Деньги за квартиру получит представитель в наличной форме. Будет ли здесь нарушение?

И второй вопрос. Если оплачивать покупаемую у нерезидента квартиру в безналичной форме, то обязательно ли расчет в банке проводить рублями?
Ответить
330/50 000
0/50 000
17 сентября 2021, 11:39
Лучше не рискуйте. Вы же не знаете, как конкретный налоговый инспектор будет трактовать эту ситуацию. Рассчитывайтесь в безналичной форме. Только рублями.
154/50 000
Константин Ёлкин
23 сентября 2021, 08:01
Спасибо большое!
16/50 000
ID: 102554289
27 апреля 2023, 17:43
А разве необязательно в этом случае проводить сделку через спецсчет???
Росре4ст подаст информацию в евлоговую и будет счастье в виде 100% штрафа от ДЕП!? Или теперь 40% - уменьшили...
188/50 000
ID: 79747721
14 сентября 2021, 02:31
Доброе утро. Гражданин России взял займ у гражданина Казахстана. И по предварительному договору купли-продажи квартиры оплатил деньги юридическому лицу. Впоследствии гражданин Казахстана тоже захотел купить квартиру. И юридическое лицо провело трехсторонний зачёт. То есть фактически гражданин Казахстана не платил за недвижимость. Имеет ли место быть состав административного правонарушения за нарушение валютного законодательства?
Ответить
432/50 000
0/50 000
17 сентября 2021, 11:37
Ребусы не разгадываю. Отвечаю только на вопросы, касающиеся реальных ситуаций.
78/50 000
ID: 79747721
14 сентября 2021, 02:22
Доброе утро. Юридическое лицо-резидент продало квартиру гражданину Казахстана за наличный расчёт. Денежные средства за квартиру внёс его сын - гражданин России. То есть отец расчёт не производил. Имеет здесь место состав административного правонарушения.
Ответить
254/50 000
0/50 000
17 сентября 2021, 11:34
Добрый день!

Я, к сожалению, не располагаю информацией относительно таких тонкостей. Вам с этим вопросом лучше обратиться лично в налоговую.
151/50 000
ID: 92085520
13 июня 2022, 06:45
Здравствуйте! Вы заплатили налог?
У меня сделка аналогичная планируется.
78/50 000
ID: 79570989
11 сентября 2021, 14:03
Добрый день! Я и моя сестра являемся собственниками квартиры в России, которая в собственности более 20 лет,но сестра постоянно живет за границей и я продаю квартиру по гендоверенности и налоги за её часть всё это время платила.. Деньги от покупки планирую вложить в новое жильё на территории РФ. Грозит ли нам вычет с доли сестры после продажи или она не является налоговым резидентом, поскольку не проживает в России? Спасибо.
Ответить
428/50 000
0/50 000
12 сентября 2021, 11:12
Добрый день!

"Грозит ли вычет" - это не совсем корректно. Налоговые вычеты всегда в пользу налогоплательщика. Вы, видимо, хотели спросить - грозит ли налог? Т.к. после продажи сестра получит доход, а граждане РФ обязаны с полученных доходов уплачивать налоги.

Но в вашем случае налога не будет. Поскольку жилье находится в собственности более минимального предельного срока владения (3 или 5 лет). Раньше эта норма распространялась только на резидентов, но с 1 января 2019 года нерезиденты тоже освобождаются от налога. Норма введена Федеральным законом от 27.11.2018 № 424-ФЗ.
601/50 000
ID: 102554289
27 апреля 2023, 17:41
А разве по гендоверенности отнерезидента не обязаны проводить сделку только через спецсчет?
91/50 000
lada111
2 сентября 2021, 17:37
Большое спасибо, Евгений!
Ответить
25/50 000
0/50 000
lada111
29 августа 2021, 14:21
Добрый день, Евгений!
Подскажите, пожалуйста, если возможно: гражданка и резидент РФ, вышедшая замуж за гражданина Германии и продав после регистрации брака необлагаемую налогом квартиру в России (более 5 лет в собственности) будет также освобождена от налога за эту продажу в Германии?
Каким образом в налоговую службу Германии поступает информация о сделках и наличии недвижимости в России?
Заранее благодарю Вас за ответ!
Ответить
441/50 000
0/50 000
2 сентября 2021, 00:49
Добрый день!

А почему вообще гражданка России должна рассматривать вопрос уплаты налогов в Германии, после продажи квартиры в России? Брака с гражданином Германии - для этого недостаточно.

Ваш вопрос имел бы смысл, если бы гражданка Германии продала бы свою квартиру в России. В этом случае она бы избежала двойного налогообложения в соответствии с Соглашением между РФ и Федеративной Республикой Германия от 29.05.1996 "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество.

Как именно будет при этом поступать информация - не могу сказать. Это не совсем моя специализация.
633/50 000
ИГОРЬ
2 июля 2021, 05:21
Я резидент РФ в 19 году продал не резиденту в РБ свою квартиру за наличные бел. Рубли. Будет ли мне штраф. Купил доллары и перевёл их на свой счёт в РФ
Ответить
152/50 000
0/50 000
23 июля 2021, 13:28
Будет или нет - это зависит от налоговой. Но предъявить вам штраф за проведение незаконной валютной операции она может.
119/50 000
ID: 74421705
9 июня 2021, 22:12
Здравствуйте. Я после 1 января 2019 года вступила в право собственности в новом жилом комплексе, являюсь первым владельцем данной квартиры. Следовательно я владелец уже 1,5 года. Если я буду продавать квартиру как налоговый нерезидент, не выждав срок минимального владения(5 лет), я должна буду заплатить 30% от всей стоимости квартиры, или только с разницы вырученной между покупкой и продажей?
Вопрос номер 2: Если я хочу числиться налоговым резидентом, моё прибывание в РФ отчисляется с 1 января года, в течении которого, я продам квартиру, или с любого дня года, но в течении 12-ти месяцев. И нужно ли по прибытию в РФ регестрироваться в налоговой, каким образом проверяется мое присутствие как налогового резидента? Благодарю за внимание. С уважением Маргарита.
Ответить
773/50 000
0/50 000
23 июля 2021, 13:25
Добрый день, Маргарита!

1. Для расчета налоговой базы налоговый нерезидент не в праве применять ни налоговые вычеты, ни расходы на приобретение приобретение недвижимости. Налог 30% нужно будет уплатить со всей суммы дохода.

2. Для того, чтобы быть налоговым резидентом, вам требуется находиться на территории России не менее 183 дней в течение налогового периода. Налоговый период в России равен одному календарному году, т.е. с 1 января по 31 декабря. Дополнительно отмечаться в налоговой не нужно.
521/50 000
ID: 72531540
15 мая 2021, 17:16
Добрый день,

если гражданка РФ (проживает и находится постоянно на территории РФ) состоит в законном браке (зарегистрированным на территории РФ) с гражданином Германии ( который не имеет ВНЖ РФ, но имеет уже много лет Разрешение на Работу ВКС и проживает и работает и платит налоги в РФ, покупает участок и дом. Может ее супруг перевести на ее счёт денежные средства из Германии для покупки недвижимости или это подходит под валютный контроль и кто-то должен платить налог ?
Ответить
485/50 000
0/50 000
Антон
15 мая 2021, 23:39
Ваш вопрос, однако, не по теме статьи :)
По-моему, операции между супругами не облагаются налогом. Не исключено, что у банка возникнут вопросы по назначению перевода. Особенно, если сумма большая.
201/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Поздно конечно пишу, новот я не против сдавать не гражданам рф при наличии у них нормальных документов (но предпочту гражданину рф, хотя бы с кем буду подписывать договор), но с ними больше сложностей, регистрация в миграционной службе необходима, по хорошему надо бы договор на двух языках да с заверенным переводом, что бы если что в суде наниматель не сказал что он не понимал что подписывал, думал там другое написано.ну и да опасения что будет жить большее количетсво людей чем те кому сдаешь тоже имеется и порой не безосновательно, но тут я еще скажу что все люди разные и не надо всех под одну гребенку, могут быть и хорошими конечнострахи конечно не безосновательны, но страх это не значит что так и будета вот то что сдать иностранцу и надо знать больше тонкостей и по документам тоже (миграционная карта, или вид на жительство, виза, сроки) - это объективно
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Войдите, чтобы получать уведомления про новые подходящие объявления